Private Veräußerungsgeschäfte§ 23 EStG · § 22 Nr. 2 EStG

Private Veräußerungsgeschäfte gehören zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG); Tatbestand und Gewinnermittlung regelt § 23 EStG. Besteuert wird nicht jede Wertsteigerung im Privatvermögen, sondern nur die Realisierung innerhalb bestimmter Fristen zwischen Anschaffung und Veräußerung.

Tatbestandsmerkmale:

• Wirtschaftsgut des Privatvermögens
• Anschaffung (entgeltlicher Erwerb) oder ein gleichgestellter Vorgang
• Veräußerung (entgeltliche Übertragung) oder ein gleichgestellter Vorgang
• Veräußerung innerhalb der Frist: zehn Jahre bei Grundstücken (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG), ein Jahr bei anderen Wirtschaftsgütern (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG)
• kein Ausnahmetatbestand (eigene Wohnzwecke, Gegenstände des täglichen Gebrauchs)

Subsidiarität: Nach § 23 Abs. 2 EStG sind die Einkünfte den anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören. Ein gewerblicher Grundstückshandel wird durch die Veräußerung von mehr als drei Objekten in engem zeitlichem Zusammenhang (in der Regel fünf Jahre) mit ihrer Anschaffung oder Errichtung indiziert (BFH, Urteil vom 30.09.2010, IV R 44/08) und verdrängt § 23 EStG. Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Kapitalanteilen werden von § 20 Abs. 2 EStG bzw. bei einer Beteiligung von mindestens 1 % von § 17 EStG erfasst.

Klausurhinweis: Empfehlung: Ordnen Sie zuerst das Wirtschaftsgut ein und prüfen Sie die Subsidiarität; davon hängen die anwendbare Frist und die Einkunftsart ab (§ 23 Abs. 1 EStG und § 23 Abs. 2 EStG).

Anschaffung ist der entgeltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts von einem Dritten, Veräußerung die entgeltliche Übertragung auf einen Dritten. Die Herstellung (z. B. die Errichtung eines Gebäudes) ist keine Anschaffung (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 2 EStG).

Maßgeblicher Zeitpunkt ist jeweils der wirksame Abschluss des obligatorischen Rechtsgeschäfts (bei Grundstücken: der notariell beurkundete Kaufvertrag) – nicht der Übergang von Nutzen und Lasten, die Auflassung oder die Grundbucheintragung (BFH, Urteil vom 08.04.2014, IX R 18/13). Die Frist wird nach § 108 AO iVm § 187 Abs. 1 BGB und § 188 Abs. 2 BGB berechnet.

Beispiel: Kaufvertrag beim Erwerb am 15.3.2016 → die Zehnjahresfrist endet mit Ablauf des 15.3.2026. Ein Verkaufsvertrag am 15.3.2026 ist noch steuerbar, ein Vertrag am 16.3.2026 nicht mehr (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG; H 23 (Veräußerungsfrist) EStH).

Gleichgestellte Vorgänge:

• Als Anschaffung gilt die Überführung in das Privatvermögen durch Entnahme oder Betriebsaufgabe (§ 23 Abs. 1 S. 2 EStG); an die Stelle der AK tritt der Entnahme- bzw. Aufgabewert (§ 23 Abs. 3 S. 3 EStG).
• Bei unentgeltlichem Erwerb im Wege der Einzelrechtsnachfolge (z. B. Schenkung, Vermächtnis) wird dem Erwerber die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 S. 3 EStG); bei Erbschaft beginnt die Frist ebenfalls mit dem entgeltlichen Erwerb durch den Erblasser (H 23 (Veräußerungsfrist) EStH).
• Bei Grundstücken (Satz 1 Nr. 1) gelten als Veräußerung auch die Einlage in ein Betriebsvermögen, wenn die Veräußerung aus dem BV innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung erfolgt, und die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft (§ 23 Abs. 1 S. 5 Nr. 1 EStG und § 23 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 EStG).

Klausurhinweis: Empfehlung: Nennen Sie beide Vertragsdaten, weil für die Frist der Abschluss der obligatorischen Geschäfte maßgeblich ist (H 23 (Veräußerungsfrist) EStH).

Erfasst werden Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z. B. Erbbaurecht), wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 1 EStG). Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden (S. 2); Entsprechendes gilt für Eigentumswohnungen. Die Frist knüpft an die Anschaffung des Grund und Bodens an: Wird auf einem vor mehr als zehn Jahren erworbenen Grundstück ein Gebäude errichtet, ist die Veräußerung insgesamt nicht steuerbar.

Ausnahme (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG) – nicht erfasst werden Wirtschaftsgüter, die

1. im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder
2. im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Für die 2. Alternative genügt ein zusammenhängender Nutzungszeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne dass das erste und das letzte Jahr voll ausgefüllt sein müssen (z. B. Dezember 2024 bis Januar 2026); das mittlere Kalenderjahr muss voll ausgefüllt sein (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).

Eigene Wohnzwecke liegen auch bei unentgeltlicher Überlassung an ein Kind vor, das nach § 32 EStG zu berücksichtigen ist – nicht aber bei Überlassung an sonstige Angehörige oder bei Vermietung (BFH, Urteil vom 24.05.2022, IX R 28/21). Bei teilweiser Eigennutzung (z. B. Zweifamilienhaus) ist nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufzuteilen (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21); der zugehörige Grund und Boden folgt dem Gebäudeteil (BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22).

Klausurhinweis: Empfehlung: Prüfen Sie die Eigennutzung je Gebäudeteil, weil der steuerbare Gewinn nach Wohnflächen aufzuteilen ist (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21).

Bei anderen Wirtschaftsgütern ist die Veräußerung steuerbar, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als ein Jahr liegt (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 1 EStG).

Beispiele:

• Edelmetalle in physischer Form (Goldbarren, Goldmünzen)
• Kunstgegenstände, Antiquitäten, Sammlerstücke
• Fremdwährungsbeträge
• virtuelle Währungen (z. B. Bitcoin) – andere Wirtschaftsgüter iSd § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 3/22)

Ausgenommen sind Veräußerungen von Gegenständen des täglichen Gebrauchs (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 2 EStG), etwa privat genutzte Pkw, Möbel oder Kleidung. Die Ausnahme wirkt in beide Richtungen: Weder Gewinne noch Verluste aus solchen Veräußerungen werden berücksichtigt.

Verlängerung auf zehn Jahre: Werden aus der Nutzung des Wirtschaftsguts als Einkunftsquelle zumindest in einem Kalenderjahr Einkünfte erzielt (z. B. vermietete bewegliche Wirtschaftsgüter), erhöht sich die Frist auf zehn Jahre (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 4 EStG).

Abgrenzung zu § 20 Abs. 2 EStG: Aktien, Anleihen, Fondsanteile und sonstige Kapitalforderungen fallen nicht unter § 23 EStG; ihre Veräußerung führt fristunabhängig zu Einkünften aus Kapitalvermögen (Abgeltungsteuer). Bei Anteilen an Kapitalgesellschaften mit einer Beteiligung von mindestens 1 % innerhalb der letzten fünf Jahre greift § 17 EStG.

Klausurhinweis: Empfehlung: Beachten Sie „nicht mehr als ein Jahr“, weil auch ein Verkauf am letzten Fristtag steuerbar ist (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 1 EStG). Bei Erwerb am 10.2.2025 endet die Frist mit Ablauf des 10.2.2026.

Gewinn oder Verlust ist der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 S. 1 EStG).

Schema: Veräußerungspreis − (AK/HK − abgezogene AfA) − Werbungskosten = Veräußerungsgewinn/-verlust (§ 23 Abs. 3 S. 1 EStG, § 23 Abs. 3 S. 4 EStG)

Die AfA-Kürzung verhindert, dass bereits als Werbungskosten bei V+V abgezogene Beträge den Veräußerungsgewinn ein zweites Mal mindern. Nicht in Anspruch genommene AfA wird nicht gekürzt; bei selbstgenutzten Teilen gibt es daher keine Kürzung (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG).

Zeitliche Zuordnung: Der Gewinn ist im VZ des Zuflusses des Veräußerungspreises zu erfassen (§ 11 Abs. 1 EStG). Werbungskosten werden abweichend von § 11 Abs. 2 EStG ebenfalls im Jahr des Zuflusses des Veräußerungserlöses berücksichtigt (H 23 (Werbungskosten) EStH).

Freigrenze (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG): Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt (bis VZ 2023: weniger als 600 €). Als Freigrenze führt das Erreichen oder Überschreiten – schon bei genau 1.000 € – zur Besteuerung des gesamten Gewinns. Maßgeblich ist der Saldo aller Gewinne und Verluste aus § 23 EStG im Kalenderjahr; die Freigrenze wird nach der Saldierung der Geschäfte des Kalenderjahres geprüft (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG und § 23 Abs. 3 S. 7 EStG). Bei Zusammenveranlagung steht die Freigrenze jedem Ehegatten gesondert für seine eigenen Gewinne zu (H 23 (Freigrenze) EStH).

Verlustausgleichsbeschränkung (§ 23 Abs. 3 S. 7 EStG): Verluste dürfen nur bis zur Höhe des Gewinns ausgeglichen werden, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat; ein Ausgleich mit anderen Einkunftsarten und ein Abzug nach § 10d EStG sind ausgeschlossen.

Verlustrück- und -vortrag (§ 23 Abs. 3 S. 8 EStG): Nicht ausgeglichene Verluste mindern nach Maßgabe des § 10d EStG die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften des unmittelbar vorangegangenen VZ oder der folgenden VZ. Der verbleibende Verlustvortrag wird entsprechend § 10d Abs. 4 EStG gesondert festgestellt.

Klausurhinweis: Empfehlung: Ermitteln Sie zuerst jedes Geschäft, saldieren Sie dann die Jahresergebnisse und prüfen Sie erst danach Freigrenze und Verlustvortrag; § 23 Abs. 3 S. 5 EStG, § 23 Abs. 3 S. 7 EStG und § 23 Abs. 3 S. 8 EStG knüpft an diese Größen an.