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Einkommensteuer-Richtlinien und Hinweise (EStR/EStH) · Fassung 2025

H 23 (Werbungskosten) EStH

WerbungskostenHinweis der Finanzverwaltung zu § 23 EStG – Fassung 2025.
HinweisAmtliche Quelle

Aus dem amtlichen Wortlaut– Werbungskosten sind alle durch ein Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 veranlassten Aufwendungen (z. B. Schuldzinsen), die weder zu den (nachträglichen) Anschaffungs‑ oder Herstellungskosten des veräußerten Wirtschaftsguts gehören noch einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen…

Amtlicher Wortlaut

– Werbungskosten sind alle durch ein Veräußerungsgeschäft i. S. d. § 23 veranlassten Aufwendungen (z. B. Schuldzinsen), die weder zu den (nachträglichen) Anschaffungs‑ oder Herstellungskosten des veräußerten Wirtschaftsguts gehören noch einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen sind oder wegen privater Nutzung unter das Abzugsverbot des § 12 fallen (>BFH vom 12.12.1996 – X R 65/95, BStBl II 1997 S. 603).

– Aufwendungen können nicht als Werbungskosten bei den privaten Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn es tatsächlich nicht zu einer Veräußerung kommt (>BFH vom 01.08.2012 – IX R 8/12, BStBl II S. 781).

– Durch ein privates Veräußerungsgeschäft veranlasste Werbungskosten sind – abweichend vom Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 – in dem Kj. zu berücksichtigen, in dem der Verkaufserlös zufließt (>BFH vom 17.07.1991 – X R 6/91, BStBl II S. 916).

– Fließt der Verkaufserlös in mehreren VZ zu, sind sämtliche Werbungskosten zunächst mit dem im ersten Zuflussjahr erhaltenen Teilerlös und ein etwa verbleibender Werbungskostenüberschuss mit den in den Folgejahren erhaltenen Teilerlösen zu verrechnen (>BFH vom 03.06.1992 – X R 91/90, BStBl II S. 1017).

– Planungsaufwendungen zur Baureifmachung eines unbebauten Grundstücks (Baugenehmigungsgebühren, Architektenhonorare) können abziehbar sein, wenn von Anfang an Veräußerungsabsicht bestanden hat (>BFH vom 12.12.1996 – X R 65/95, BStBl II 1997 S. 603).

– Erhaltungsaufwendungen können abziehbar sein, soweit sie allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietobjekts veranlasst sind (>BFH vom 14.12.2004 – IX R 34/03, BStBl II 2005 S. 343).

– Wird ein Gebäude, das zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden sollte, vor dem Selbstbezug und innerhalb der Veräußerungsfrist wieder veräußert, mindern nur solche Grundstücksaufwendungen den Veräußerungsgewinn, die auf die Zeit entfallen, in der der Stpfl. bereits zum Verkauf des Objekts entschlossen war (>BFH vom 16.06.2004 – X R 22/00, BStBl II 2005 S. 91).

– Vorfälligkeitsentschädigungen, die durch die Verpflichtung zur lastenfreien Veräußerung von Grundbesitz veranlasst sind, sind zu berücksichtigen (>BFH vom 06.12.2005 – VIII R 34/04, BStBl II 2006 S. 265).

– Die bloße Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung privater Verbindlichkeiten, die durch Grundschulden auf dem veräußerten Grundstück abgesichert waren, führt nicht zur Entstehung von als Werbungskosten abziehbaren Veräußerungskosten (>BFH vom 03.09.2019 – IX R 8/18, BStBl II 2020 S. 122).

– Aufwendungen, die ausschließlich durch ein Regelinsolvenzverfahren verursacht werden, sind nicht als Werbungskosten bei der Ermittlung von sonstigen Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften abzugsfähig (>BFH vom 13.08.2024 – IX R 29/23, BStBl II 2025 S. 277).

Amtliches Werk (§ 5 UrhG), Einkommensteuer-Richtlinien und Hinweise (EStR/EStH), Fassung 2025. Originaltext beim Bundesministerium der Finanzen.

Gesetzliche Grundlage

§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte

(1) ¹Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind 1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. ²Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum…

§ 23 EStG im Volltext →

Weitere Verwaltungsanweisungen zu § 23 EStG

BFH-Rechtsprechung zu § 23 EStG

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    S erwirbt ein Mietshaus mit notariellem Vertrag vom 10.5.2016 (Übergang von Nutzen und Lasten am 1.7.2016) und veräußert es mit notariellem Vertrag vom 1.6.2026 (Übergang am 1.7.2026). Wie ist die Veräußerung zu beurteilen?

    Für Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Abschluss des obligatorischen Vertrags maßgeblich (H 23 (Veräußerungsfrist) EStH). Die Frist begann am 10.5.2016 und endete mit Ablauf des 10.5.2026; der Verkaufsvertrag vom 1.6.2026 liegt außerhalb. Übergang von Nutzen und Lasten und Grundbucheintragung sind unerheblich. Die Vermietung nimmt das Grundstück nicht vom Tatbestand des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG aus.

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  2. 2
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    Ein lediger Steuerpflichtiger erzielt 2026 aus privaten Veräußerungsgeschäften einen Gesamtgewinn von genau 1.000 €. Welche Folge ergibt sich?

    § 23 Abs. 3 S. 5 EStG stellt Gewinne nur frei, wenn der Gesamtgewinn weniger als 1.000 € beträgt. Bei genau 1.000 € ist die Freigrenze erreicht; als Freigrenze (nicht Freibetrag) erfasst sie dann den gesamten Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Die 600 €-Grenze galt nur bis VZ 2023.

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  3. 3
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    E erwarb 2021 eine Eigentumswohnung, die bis November 2024 vermietet war. Ab 15.12.2024 bewohnt E sie selbst und veräußert sie mit Vertrag vom 20.2.2026. Wie ist die Veräußerung zu beurteilen?

    Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG genügt die Eigennutzung im Veräußerungsjahr (2026) und in den beiden Vorjahren (2025, 2024). Ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre reicht aus; die Jahre 2024 und 2026 müssen nicht voll ausgefüllt sein (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Eine zeitanteilige Aufteilung sieht § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht vor.

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  4. 4
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    V veräußert ein vermietetes Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist. Um welche Beträge mindern sich die Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 S. 4 EStG?

    Gekürzt werden nur tatsächlich abgezogene Absetzungen (AfA, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen) bei den Überschusseinkünften. Fiktive AfA mindert die AK nicht (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Sonstige Werbungskosten (Zinsen, Erhaltungsaufwand) mindern die AK nicht; auf Grund und Boden entfällt keine AfA (§ 7 Abs. 4 EStG).

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  5. 5
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    A war von 2021 bis 2024 zu 3 % an der X-GmbH beteiligt. 2024 veräußerte er 2,5 %; die restlichen 0,5 % veräußert er im Mai 2026 mit Gewinn. Wie ist die Veräußerung 2026 zu behandeln?

    § 17 Abs. 1 S. 1 EStG verlangt eine Beteiligung von mindestens 1 % zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der letzten fünf Jahre. Diese Voraussetzung ist erfüllt (3 % bis 2024). § 20 Abs. 2 EStG tritt zurück (§ 20 Abs. 8 EStG); § 23 EStG ist gegenüber den hier einschlägigen Einkünften aus § 17 EStG subsidiär (§ 23 Abs. 2 EStG).

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