S erwirbt ein Mietshaus mit notariellem Vertrag vom 10.5.2016 (Übergang von Nutzen und Lasten am 1.7.2016) und veräußert es mit notariellem Vertrag vom 1.6.2026 (Übergang am 1.7.2026). Wie ist die Veräußerung zu beurteilen?

Richtig: Nicht steuerbar, weil zwischen den obligatorischen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen. Für Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Abschluss des obligatorischen Vertrags maßgeblich (H 23 (Veräußerungsfrist) EStH). Die Frist begann am 10.5.2016 und endete mit Ablauf des 10.5.2026; der Verkaufsvertrag vom 1.6.2026 liegt außerhalb. Übergang von Nutzen und Lasten und Grundbucheintragung sind unerheblich. Die Vermietung nimmt das Grundstück nicht vom Tatbestand des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG aus.

Ein lediger Steuerpflichtiger erzielt 2026 aus privaten Veräußerungsgeschäften einen Gesamtgewinn von genau 1.000 €. Welche Folge ergibt sich?

Richtig: Der Gewinn ist in voller Höhe steuerpflichtig, weil er nicht weniger als 1.000 € beträgt. § 23 Abs. 3 S. 5 EStG stellt Gewinne nur frei, wenn der Gesamtgewinn weniger als 1.000 € beträgt. Bei genau 1.000 € ist die Freigrenze erreicht; als Freigrenze (nicht Freibetrag) erfasst sie dann den gesamten Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Die 600 €-Grenze galt nur bis VZ 2023.

E erwarb 2021 eine Eigentumswohnung, die bis November 2024 vermietet war. Ab 15.12.2024 bewohnt E sie selbst und veräußert sie mit Vertrag vom 20.2.2026. Wie ist die Veräußerung zu beurteilen?

Richtig: Nicht steuerbar, weil die Wohnung im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG genügt die Eigennutzung im Veräußerungsjahr (2026) und in den beiden Vorjahren (2025, 2024). Ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre reicht aus; die Jahre 2024 und 2026 müssen nicht voll ausgefüllt sein (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Eine zeitanteilige Aufteilung sieht § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht vor.

V veräußert ein vermietetes Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist. Um welche Beträge mindern sich die Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 S. 4 EStG?

Richtig: Um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie tatsächlich bei den Einkünften iSd § 2 Abs. 1 S. 1 EStG (Nr. 4 bis 7) abgezogen wurden. Gekürzt werden nur tatsächlich abgezogene Absetzungen (AfA, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen) bei den Überschusseinkünften. Fiktive AfA mindert die AK nicht (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Sonstige Werbungskosten (Zinsen, Erhaltungsaufwand) mindern die AK nicht; auf Grund und Boden entfällt keine AfA (§ 7 Abs. 4 EStG).

A war von 2021 bis 2024 zu 3 % an der X-GmbH beteiligt. 2024 veräußerte er 2,5 %; die restlichen 0,5 % veräußert er im Mai 2026 mit Gewinn. Wie ist die Veräußerung 2026 zu behandeln?

Richtig: Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 17 EStG, weil A innerhalb der letzten fünf Jahre zu mindestens 1 % beteiligt war. § 17 Abs. 1 S. 1 EStG verlangt eine Beteiligung von mindestens 1 % zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der letzten fünf Jahre. Diese Voraussetzung ist erfüllt (3 % bis 2024). § 20 Abs. 2 EStG tritt zurück (§ 20 Abs. 8 EStG); § 23 EStG ist gegenüber den hier einschlägigen Einkünften aus § 17 EStG subsidiär (§ 23 Abs. 2 EStG).

Einkommensteuer-Richtlinien und Hinweise (EStR/EStH) · Fassung 2025

H 23 (Anschaffung) EStH

AnschaffungHinweis der Finanzverwaltung zu § 23 EStG – Fassung 2025.

HinweisAmtliche Quelle

Aus dem amtlichen Wortlaut– BMF vom 13.01.1993 (BStBl I S. 80) unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 26.02.2007 (BStBl I S. 269) und BMF vom 14.03.2006 (BStBl I S. 253) unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 27.12.2018 (BStBl I 2019 S. 11) – Enteignung – Anschaffung ist auch …

Amtlicher Wortlaut

– >BMF vom 13.01.1993 (BStBl I S. 80) unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 26.02.2007 (BStBl I S. 269) und BMF vom 14.03.2006 (BStBl I S. 253) unter Berücksichtigung der Änderungen durch BMF vom 27.12.2018 (BStBl I 2019 S. 11)

– >Enteignung

– Anschaffung ist auch

– die Abgabe eines Meistgebots in einer Zwangsversteigerung (>BFH vom 27.08.1997 – X R 26/95, BStBl II 1998 S. 135),

– der Erwerb aufgrund eines Ergänzungsvertrags, wenn damit erstmalig ein Anspruch auf Übertragung eines Miteigentumsanteils rechtswirksam entsteht (>BFH vom 17.12.1997 – X R 88/95, BStBl II 1998 S. 343),

– der entgeltliche Erwerb eines Anspruchs auf Rückübertragung eines Grundstücks nach dem VermG (Restitutionsanspruch) (>BFH vom 13.12.2005 – IX R 14/03, BStBl II 2006 S. 513),

– der Erwerb eines parzellierten und beplanten Grundstücks, das der Eigentümer aufgrund eines Rückübertragungsanspruchs dafür erhält, dass er bei der Veräußerung eines nicht parzellierten Grundstücks eine Teilfläche ohne Ansatz eines Kaufpreises überträgt (>BFH vom 13.04.2010 – IX R 36/09, BStBl II S. 792).

– Keine Anschaffung ist

– der unentgeltliche Erwerb eines Wirtschaftsguts, z. B. durch Erbschaft, Vermächtnis oder Schenkung (>BFH vom 04.07.1950 – IV 53/50, BStBl III 1951 S. 237, vom 22.09.1987 – IX R 15/84, BStBl II 1988 S. 250 und vom 12.07.1988 – IX R 149/83, BStBl II S. 942, >Veräußerungsfrist). Ein unentgeltlicher Erwerb liegt auch vor, wenn im Rahmen der Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge dem Übergeber ein dingliches Wohnrecht eingeräumt wird und die durch Grundschulden auf dem Grundstück abgesicherten Darlehen des Rechtsvorgängers nicht übernommen werden (>BFH vom 03.09.2019 – IX R 8/18, BStBl II 2020 S. 122),

– der Erwerb kraft Gesetzes oder eines aufgrund gesetzlicher Vorschriften ergangenen Hoheitsaktes (>BFH vom 19.04.1977 – VIII R 23/75, BStBl II S. 712 und vom 13.04.2010 – IX R 36/09, BStBl II S. 792),

– die Rückübertragung von enteignetem Grundbesitz oder dessen Rückgabe nach Aufhebung der staatlichen Verwaltung aufgrund des VermG vom 23.09.1990 i. d. F. der Bekanntmachung vom 21.12.1998 (BGBl. I S. 4026, § 52 Abs. 2 Satz 2 D-Markbilanzgesetz i. d. F. vom 28.07.1994 – DMBilG – BGBl. I S. 1842); >hierzu auch BMF vom 11.01.1993 – BStBl I S. 18,

– die Einbringung von Grundstücken durch Bruchteilseigentümer zu unveränderten Anteilen in eine personenidentische GbR mit Vermietungseinkünften (>BFH vom 06.10.2004 – IX R 68/01, BStBl II 2005 S. 324 und vom 02.04.2008 – IX R 18/06, BStBl II S. 679),

– die unentgeltliche Einräumung eines Erbbaurechts an einem Grundstück. Vom Erbbauberechtigten getragene Erbbaurechtsvertragskosten, Kosten des Vollzugs der Urkunde und die Grunderwerbsteuer stellen lediglich Anschaffungsnebenkosten des Erbbaurechts und keine Gegenleistung für die Einräumung des Erbbaurechts dar (>BFH vom 08.11.2017 – IX R 25/15, BStBl II 2018 S. 518).

Amtliches Werk (§ 5 UrhG), Einkommensteuer-Richtlinien und Hinweise (EStR/EStH), Fassung 2025. Originaltext beim Bundesministerium der Finanzen.

Gesetzliche Grundlage

§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte

(1) ¹Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind 1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. ²Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum…

§ 23 EStG im Volltext →

Weitere Verwaltungsanweisungen zu § 23 EStG

BFH-Rechtsprechung zu § 23 EStG

6 von 171 zugeordneten Entscheidungen.

Challenge

Können Sie H 23 (Anschaffung) EStH anwenden?

Antworten Sie zuerst selbst. Decken Sie anschließend die Lösung auf und prüfen Sie Ihre Antwort.

1
Klausurfrage · eigene Seite
S erwirbt ein Mietshaus mit notariellem Vertrag vom 10.5.2016 (Übergang von Nutzen und Lasten am 1.7.2016) und veräußert es mit notariellem Vertrag vom 1.6.2026 (Übergang am 1.7.2026). Wie ist die Veräußerung zu beurteilen?
Für Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Abschluss des obligatorischen Vertrags maßgeblich (H 23 (Veräußerungsfrist) EStH). Die Frist begann am 10.5.2016 und endete mit Ablauf des 10.5.2026; der Verkaufsvertrag vom 1.6.2026 liegt außerhalb. Übergang von Nutzen und Lasten und Grundbucheintragung sind unerheblich. Die Vermietung nimmt das Grundstück nicht vom Tatbestand des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG aus.
Erst antworten, dann Begründung sehen
2
Klausurfrage · eigene Seite
Ein lediger Steuerpflichtiger erzielt 2026 aus privaten Veräußerungsgeschäften einen Gesamtgewinn von genau 1.000 €. Welche Folge ergibt sich?
§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG stellt Gewinne nur frei, wenn der Gesamtgewinn weniger als 1.000 € beträgt. Bei genau 1.000 € ist die Freigrenze erreicht; als Freigrenze (nicht Freibetrag) erfasst sie dann den gesamten Gewinn (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG). Die 600 €-Grenze galt nur bis VZ 2023.
Erst antworten, dann Begründung sehen
3
Klausurfrage · eigene Seite
E erwarb 2021 eine Eigentumswohnung, die bis November 2024 vermietet war. Ab 15.12.2024 bewohnt E sie selbst und veräußert sie mit Vertrag vom 20.2.2026. Wie ist die Veräußerung zu beurteilen?
Nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 Alt. 2 EStG genügt die Eigennutzung im Veräußerungsjahr (2026) und in den beiden Vorjahren (2025, 2024). Ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre reicht aus; die Jahre 2024 und 2026 müssen nicht voll ausgefüllt sein (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Eine zeitanteilige Aufteilung sieht § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht vor.
Erst antworten, dann Begründung sehen
4
Klausurfrage · eigene Seite
V veräußert ein vermietetes Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist. Um welche Beträge mindern sich die Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 S. 4 EStG?
Gekürzt werden nur tatsächlich abgezogene Absetzungen (AfA, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen) bei den Überschusseinkünften. Fiktive AfA mindert die AK nicht (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Sonstige Werbungskosten (Zinsen, Erhaltungsaufwand) mindern die AK nicht; auf Grund und Boden entfällt keine AfA (§ 7 Abs. 4 EStG).
Erst antworten, dann Begründung sehen
5
Klausurfrage · eigene Seite
A war von 2021 bis 2024 zu 3 % an der X-GmbH beteiligt. 2024 veräußerte er 2,5 %; die restlichen 0,5 % veräußert er im Mai 2026 mit Gewinn. Wie ist die Veräußerung 2026 zu behandeln?
§ 17 Abs. 1 S. 1 EStG verlangt eine Beteiligung von mindestens 1 % zu irgendeinem Zeitpunkt innerhalb der letzten fünf Jahre. Diese Voraussetzung ist erfüllt (3 % bis 2024). § 20 Abs. 2 EStG tritt zurück (§ 20 Abs. 8 EStG); § 23 EStG ist gegenüber den hier einschlägigen Einkünften aus § 17 EStG subsidiär (§ 23 Abs. 2 EStG).
Erst antworten, dann Begründung sehen

Beantworten Sie jede Frage zuerst selbst – dann sehen Sie die Lösung.Lernplan mit allen Themen anlegen →

Prüfungsthemen zu dieser Norm

Private Veräußerungsgeschäfte

Wissen ist gut. Prüfungsreif ist besser.

Die Prüfung fragt nicht, ob Sie eine Norm kennen, sondern ob Sie sie unter Zeitdruck anwenden. Trainieren Sie genau das – jeden Tag ein Stück, bis es sitzt.

Lernplan bis zu Ihrem Prüfungstermin
Klausurfälle mit Korrektur nach Punkteschema
Prüferfragen und Kurzvortrag für die Mündliche

Jetzt starten Monatlich kündbar · ab 49,99 € pro Monat