Erbschaftsteuer-Richtlinien und Hinweise (ErbStR/ErbStH) · Fassung 2020

H B 193 (7) (Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts) ErbStH

Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des ErbbaurechtsHinweis der Finanzverwaltung zu § 193 BewG – Fassung 2020.

Aus dem amtlichen WortlautBeispiel 1 (Ertragswertverfahren): Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i.H.v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der…

Amtlicher Wortlaut

Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):

Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i.H.v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2041 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

5,0 % von 150 000 EUR (500 m² x 300 EUR/m²) | 7 500 EUR

Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 %

vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 3 000 EUR

Unterschiedsbetrag | 4 500 EUR

Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 13,16

Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 %

Bewertungsstichtag | 15.3.2018

Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041

Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre

Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 59 220 EUR

Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG

Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR

Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG)

21 % von 45 000 EUR | ./. 9 450 EUR

Grundstücksart | Mietwohngrundstück

Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2008

Alter des Gebäudes | 10 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre

Restnutzungsdauer | 60 Jahre

Grundstücksreinertrag | 35 550 EUR

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR

Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 %

Gebäudereinertrag | 28 050 EUR

Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 18,93

Restnutzungsdauer | 60 Jahre

Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 %

Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 530 986 EUR

Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG

Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR

Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG)

21 % von 45 000 EUR | ./. 12 150 EUR

Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2008

Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041

Alter des Gebäudes | 33 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre

Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 37 Jahre

Grundstücksreinertrag | 32 850 EUR

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR

Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 %

Gebäudereinertrag | 25 350 EUR

Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 16,71

Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 37 Jahre

Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 %

Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts | 423 598 EUR

Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG

Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 530 986 EUR

abgezinster Gebäudeertragswert bei

Ablauf des Erbbaurechts | ./. 144 786 EUR

entschädigungsloser Anteil des Gebäude- ertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung) | 423 598 EUR

Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) | x 0,3418

Bewertungsstichtag | 15.3.2018

Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041

Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre

Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 BewG) | 5,0 %

Gebäudewertanteil | 386 200 EUR

Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG

Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 59 220 EUR

Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | + 386 200 EUR

Grundbesitzwert | 445 420 EUR

Beispiel 2 (Sachwertverfahren):

Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss uns ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden. Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m². Eine Garage ist nicht vorhanden. Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 6.4.2018 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2058 zu zahlen. Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen. Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.

Ermittlung Bodenwertanteil

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts

3,0 % von 125 000 EUR (500 m² x 250 EUR/m²) | 3 750 EUR

Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 %

vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 2 800 EUR

Unterschiedsbetrag | 950 EUR

Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 22,81

Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 %

Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058

Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre

Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 21 669 EUR

Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG

Regelherstellungskosten | 975 EUR/ m²

Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m²

Gebäudeart | 1.01

Standardstufe (alle Bauteile) | 3

Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 116,8/100

Gebäudeart | 1.01

Bewertungsstichtag | 2018

Brutto-Grundfläche | x 230 m²

Gebäuderegelherstellungswert | 224 250 EUR

Alterswertminderung | 84,29 % (59 J. : 70 J.) | ./. 189 021 EUR

Gebäudeart | 1.01

Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959

Alter des Gebäudes | 59 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre

Gebäudesachwert | 35 229 EUR

Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG | 67 275 EUR

30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von | 224 250 EUR

Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR

Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG

Regelherstellungskosten | 976 EUR/ m²

Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m²

Gebäudeart | 1.01

Standardstufe (alle Bauteile) | 3

Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 116,8/100

Gebäudeart | 1.01

Bewertungsstichtag | 2018

Brutto-Grundfläche | x 230 m²

Gebäuderegelherstellungswert | 224 480 EUR

Alterswertminderung | 100 % | ./. 224 480 EUR

Gebäudeart | 1.01

Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959

Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058

Alter des Gebäudes | 99 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre

Gebäudesachwert | 0 EUR

Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG | 67 344 EUR

30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 480 EUR

Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | 67 344 EUR

Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG

Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR

abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. 5 317 EUR

entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts

bei Ablauf des Erbbaurechts

(25 % von 67 344 EUR) | 16 836 EUR

Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) | x 0,3158

Bewertungsstichtag | 6.4.2018

Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058

Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre

Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 3,0 %

Gebäudewertanteil | 61 958 EUR

Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG

Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 21 669 EUR

Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | + 61 958 EUR

Wert des Erbbaurechts | 83 627 EUR

Grundbesitzwert | 83 627 EUR

Amtliches Werk (§ 5 UrhG), Erbschaftsteuer-Richtlinien und Hinweise (ErbStR/ErbStH), Fassung 2020. Originaltext beim Bundesministerium der Finanzen.

Gesetzliche Grundlage

§ 193 BewG – Bewertung des Erbbaurechts

(1) Der Wert des Erbbaurechts ist durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten zu ermitteln. Anzuwenden sind die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten nach Maßgabe des § 177 Absatz 2 und 3. Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182 bis 196 festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. (2) Der Wert des Erbbaurechts ist durch Multiplikation des nach den Absätzen 3 bis 5 ermittelten Werts mit…

§ 193 BewG im Volltext →

Weitere Verwaltungsanweisungen zu § 193 BewG

BFH-Rechtsprechung zu § 193 BewG

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