Was unterscheidet die Freigrenze des § 23 Abs. 3 S. 5 EStG von einem Freibetrag, und wie werden Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet?

• Freigrenze: Gesamtgewinn unter 1.000 € bleibt steuerfrei; ab 1.000 € ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 S. 5 EStG).
• Freigrenze gilt je Steuerpflichtigem, bei Zusammenveranlagung für jeden Ehegatten gesondert (H 23 (Freigrenze) EStH).
• Verluste nur mit Gewinnen aus § 23 EStG desselben Jahres ausgleichsfähig (§ 23 Abs. 3 S. 7 EStG).
• Rücktrag/Vortrag nach Maßgabe des § 10d EStG nur gegen § 23-Gewinne; gesonderte Feststellung (§ 23 Abs. 3 S. 8 EStG).

Gekürzt werden nur tatsächlich abgezogene Absetzungen (AfA, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen) bei den Überschusseinkünften. Fiktive AfA mindert die AK nicht (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Sonstige Werbungskosten (Zinsen, Erhaltungsaufwand) mindern die AK nicht; auf Grund und Boden entfällt keine AfA (§ 7 Abs. 4 EStG).

Für Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Abschluss des obligatorischen Vertrags maßgeblich (H 23 (Veräußerungsfrist) EStH). Die Frist begann am 10.5.2016 und endete mit Ablauf des 10.5.2026; der Verkaufsvertrag vom 1.6.2026 liegt außerhalb. Übergang von Nutzen und Lasten und Grundbucheintragung sind unerheblich. Die Vermietung nimmt das Grundstück nicht vom Tatbestand des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG aus.

• Maßgeblich ist jeweils der Abschluss des obligatorischen Vertrags (bei Grundstücken notarieller Kaufvertrag), nicht Übergang von Nutzen und Lasten oder Grundbucheintragung (H 23 (Veräußerungsfrist) EStH).
• Der wirksame Abschluss des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts bestimmt den Fristbeginn oder das Fristende (BFH, Urteil vom 08.04.2014, IX R 18/13).
• Fristberechnung nach § 108 AO iVm § 187 Abs. 1 BGB und § 188 Abs. 2 BGB.
• Bei Entnahme oder Betriebsaufgabe gilt der Zeitpunkt der Überführung ins Privatvermögen als Anschaffung (§ 23 Abs. 1 S. 2 EStG).

• Zwei Alternativen: ausschließliche Eigennutzung seit Anschaffung/Fertigstellung oder Eigennutzung im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG).
• Für Alt. 2 genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre; das erste und letzte Jahr müssen nicht voll ausgefüllt sein (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).
• Unentgeltliche Überlassung an ein nach § 32 EStG zu berücksichtigendes Kind ist Eigennutzung, Vermietung oder Überlassung an sonstige Angehörige nicht (BFH, Urteil vom 24.05.2022, IX R 28/21).
• Bei gemischter Nutzung ist nach Wohnflächen aufzuteilen (BFH, Urteil vom 19.07.2022, IX R 20/21); Grund und Boden folgt dem Gebäudeteil (BFH, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22).