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Einkommensteuer-Richtlinien und Hinweise (EStR/EStH) · Fassung 2025

H 15.7 (2) (Ferienwohnung) EStH

FerienwohnungHinweis der Finanzverwaltung zu § 15 EStG – Fassung 2025.
HinweisAmtliche Quelle

Aus dem amtlichen Wortlaut– Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen: 1. die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen…

Amtlicher Wortlaut

– Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

1. die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden,

2. die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden,

3. die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs‑, Erhaltungs‑ und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt (>BFH vom 25.06.1976 – III R 167/73, BStBl II S. 728).

Ein Gewerbebetrieb ist auch anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen, z. B. Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, Übernahme sozialer Betreuung, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt (>BFH vom 28.06.1984 – IV R 150/82, BStBl II 1985 S. 211).

– Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt selbst keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn ihm die hoteltypischen Zusatzleistungen steuerrechtlich nicht zuzurechnen sind. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn ein vom Vermieter mit der treuhänderischen Vermietung beauftragter Vermittler ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er die hoteltypischen Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt (>BFH vom 28.05.2020 – IV R 10/18, BStBl II 2023 S. 739).

– >H 4.2 (7)

Amtliches Werk (§ 5 UrhG), Einkommensteuer-Richtlinien und Hinweise (EStR/EStH), Fassung 2025. Originaltext beim Bundesministerium der Finanzen.

Gesetzliche Grundlage

§ 15 EStG – Einkünfte aus Gewerbebetrieb

(1) ¹Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind 1. Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen. ²Dazu gehören auch Einkünfte aus gewerblicher Bodenbewirtschaftung, z. B. aus Bergbauunternehmen und aus Betrieben zur Gewinnung von Torf, Steinen und Erden, soweit sie nicht land- oder forstwirtschaftliche Nebenbetriebe sind; 2. die Gewinnanteile der Gesellschafter einer Offenen Handelsgesellschaft, einer Kommanditgesellschaft und einer anderen Gesellschaft, bei der der Gesellschafter als Unternehmer (Mitunternehmer) des Betriebs anzusehen ist, und die Vergütungen, die der Gesellschafter von der Gesellschaft…

§ 15 EStG im Volltext →

Weitere Verwaltungsanweisungen zu § 15 EStG

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BFH-Rechtsprechung zu § 15 EStG

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    Klausurfrage · eigene Seite

    Kommanditist K (Beteiligung 10 %) ist bei der K-KG als Prokurist angestellt und erhält ein Jahresgehalt von 50.000 €. Wie ist das Gehalt bei K steuerlich einzuordnen?

    Vergütungen für eine Tätigkeit im Dienst der Gesellschaft sind nach § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 1 Halbsatz 2 EStG Sondervergütungen – unabhängig von der Beteiligungshöhe und davon, dass ein Arbeitsvertrag geschlossen wurde. Sie gehören zu den gewerblichen Einkünften und unterliegen damit auch der Gewerbesteuer.

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  2. 2
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    Eine Architekten-GbR erzielt Nettoumsätze von 1.000.000 €, davon 28.000 € aus dem Handel mit Baumaterialien. Wie sind die Einkünfte der GbR einzuordnen?

    Die BFH-Bagatellgrenze verlangt, dass die gewerblichen Nettoumsätze sowohl 3 % der Gesamtnettoumsätze als auch 24.500 € nicht übersteigen (BFH, Urteil vom 27.08.2014, VIII R 41/11). Mit 2,8 % ist zwar die relative Grenze eingehalten, die absolute Grenze von 24.500 € aber überschritten. Daher färbt die gewerbliche Tätigkeit nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auf alle Einkünfte ab.

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  3. 3
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    Die vermögensverwaltende V-GmbH & Co. KG hat als einzige Komplementärin die V-GmbH. Laut Gesellschaftsvertrag ist neben der GmbH auch der Kommanditist A (natürliche Person) zur Geschäftsführung befugt. Welche Einkünfte erzielt die KG?

    § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG verlangt, dass nur die Kapitalgesellschaft(en) oder Nichtgesellschafter zur Geschäftsführung befugt sind. Die Befugnis des Kommanditisten A führt zur Entprägung (R 15.8 Abs. 6 EStR). Die KG bleibt vermögensverwaltend; die Rechtsform als Handelsgesellschaft begründet keine gewerblichen Einkünfte.

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  4. 4
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    Wann liegt eine Beteiligung iSd § 17 EStG vor, und wie grenzen Sie zu § 20 Abs. 2 EStG ab?

    Typische Nachfrage: Wie wird eine mittelbare Beteiligung über eine zwischengeschaltete GmbH bei der 1 %-Grenze berücksichtigt?
  5. 5
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    Warum werden Sondervergütungen den gewerblichen Einkünften zugerechnet, und was besagt das Korrespondenzprinzip?

    • Gleichstellung des Mitunternehmers mit dem Einzelunternehmer: Tätigkeits-, Darlehens- und Nutzungsvergütungen werden nach § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG dem Mitunternehmergewinn zugerechnet.
    • Vergütungen für Tätigkeit, Darlehen und Überlassung von Wirtschaftsgütern werden gewerbliche Einkünfte (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG) und unterliegen der GewSt.
    • Korrespondenz: Aufwand der Gesellschaft wird in gleicher Höhe als Sonderbetriebseinnahme erfasst; Gesamtgewinn bleibt unberührt (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG).
    • Beispiel Pensionszusage: Rückstellung in der Gesellschaftsbilanz, korrespondierender Aktivposten in der Sonderbilanz (BFH, Urteil vom 06.03.2014, IV R 14/11).
    Typische Nachfrage: Gilt das auch für Vergütungen an einen nur mittelbar über eine andere Personengesellschaft beteiligten Gesellschafter?
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