H 21.2 (Finanzierungskosten) EStH

– Die dingliche Belastung von Grundstücken mit Hypotheken oder Grundschulden begründet für sich allein keinen wirtschaftlichen Zusammenhang des Darlehens mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Maßgebend ist vielmehr der tatsächliche Verwendungszweck. Schuldzinsen für ein durch eine Hypothek auf einem weiteren Grundstück gesichertes Darlehen sind daher bei dem Grundstück zu berücksichtigen, für das das Darlehen verwendet wurde (>BFH vom 06.10.2004 – IX R 68/01, BStBl II 2005 S. 324). Nimmt der Stpfl. ein Darlehen auf, um Grundschulden, die er als Sicherheit für fremde Schulden bestellt hat, abzulösen, sind die für dieses Darlehen aufgewendeten Zinsen und Kreditkosten nicht als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (>BFH vom 29.07.1997 – IX R 89/94, BStBl II S. 772).

– Unterlässt es der Stpfl., einen allgemeinen Betriebskredit nach Aufgabe seines Betriebes durch Veräußerung eines früheren Betriebsgrundstücks zu tilgen und vermietet er stattdessen das Grundstück vermögensverwaltend, wird die Verbindlichkeit bis zur Höhe des Grundstückswertes Privatvermögen. Die darauf entfallenden Schuldzinsen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (>BFH vom 19.08.1998 – X R 96/95, BStBl II 1999 S. 353). Gleiches gilt, wenn der allgemeine Betriebskredit durch ein neues Darlehen abgelöst wird (>BFH vom 25.01.2001 – IX R 27/97, BStBl II S. 573).

– Finanzierungskosten für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der späteren Bebauung und Vermietung des Gebäudes besteht (>BFH vom 08.02.1983 – VIII R 130/79, BStBl II S. 554). Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist auch bei Erwerb von Bauerwartungsland nicht ausgeschlossen, wenn der Stpfl. damit rechnen kann, dass er das Grundstück in absehbarer Zeit bebauen darf und er seine erkennbare Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen versucht (>BFH vom 04.06.1991 – IX R 30/89, BStBl II S. 761).

– teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes >BMF vom 16.04.2004 (BStBl I S. 464). Dies gilt entsprechend für die anteilige Zuordnung von Darlehen zur Herstellung oder Anschaffung eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll (>BFH vom 04.02.2020 – IX R 1/18, BStBl II S. 311).

– nachträgliche Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung nach Veräußerung des Mietobjekts oder nach Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht >BMF vom 27.07.2015 (BStBl I S. 581)

– Vorfälligkeitsentschädigung getilgt, das Grundstück jedoch weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (>BFH vom 06.12.2005 – VIII R 34/04, BStBl II 2006 S. 265). Für im Zuge der Veräußerung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung >BMF vom 27.07.2015 (BStBl I S. 581)

– Zu den Schuldzinsen gehören auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme und sonstige Kreditkosten einschl. der Geldbeschaffungskosten. Danach sind auch Notargebühren zur Besicherung eines Darlehens (>BFH vom 01.10.2002 – IX R 72/99, BStBl II 2003 S. 399) oder Abschlussgebühren eines Bausparvertrags, der bestimmungsgemäß der Ablösung eines Finanzierungsdarlehens zum Erwerb einer vermieteten Immobilie dient (>BFH vom 01.10.2002 – IX R 12/00, BStBl II 2003 S. 398) als Werbungskosten abziehbare Schuldzinsen.

– oder Zinsbegrenzungsprämie sind i. H. d. vom jeweiligen Darlehensnehmer an das Kreditinstitut gezahlten Betrags als Werbungskosten abziehbar, soweit unter Berücksichtigung der jeweiligen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden (>BMF vom 20.10.2003 – BStBl I S. 546). Dem Veräußerer erstattete Damnum‑/Disagiobeträge gehören beim Erwerber zu den Anschaffungskosten und sind nicht als Werbungskosten abziehbar, wenn die verpflichtende Erstattung des Damnums/Disagios im Kaufvertrag als Teil des Kaufpreises vereinbart worden ist. Sind hingegen die Konditionen für die Schuldübernahme und die damit verbundene Bezahlung des Damnums/Disagios unabhängig vom Kaufpreis des Grundstücks vereinbart worden und der Grundstückskauf nicht zwingend an die Schuldübernahme gekoppelt, kann die Damnumerstattung zu den eigenen Finanzierungskosten des Erwerbers zu rechnen sein, für die der Werbungskostenabzug zulässig ist (>BFH vom 17.02.1981 – VIII R 95/80, BStBl II S. 466).

– Ehegatten gemeinsam ein gesamtschuldnerisches Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes auf, das einem von ihnen gehört, sind die Schuldzinsen in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Eigentümerehegatten abziehbar, gleichgültig aus wessen Mitteln sie gezahlt werden (>BFH vom 02.12.1999 – IX R 45/95, BStBl II 2000 S. 310). Entsprechendes gilt für Schuldzinsen, die nach den Grundsätzen des BMF vom 27.07.2015 (BStBl I S. 581) als nachträgliche Werbungskosten abziehbar sind (>BFH vom 16.09.2015 – IX R 40/14, BStBl II 2016 S. 78).

– Nimmt ein Ehegatte allein ein Darlehen zur Finanzierung eines Gebäudes auf, das dem anderen Ehegatten gehört und von diesem zur Einkünfteerzielung genutzt wird, sind die vom Nichteigentümerehegatten gezahlten Schuldzinsen nicht abziehbar. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümerehegatte für das Darlehen eine selbstschuldnerische Bürgschaft übernimmt und die auf seinem Gebäude lastenden Grundpfandrechte als Sicherheit einsetzt. Die Schuldzinsen können jedoch abgezogen werden, wenn der Eigentümerehegatte sie aus eigenen Mitteln bezahlt, z. B. wenn er seine Mieteinnahmen mit der Maßgabe auf das Konto des anderen Ehegatten überweist, dass dieser daraus die Schuldzinsen entrichten soll (>BFH vom 02.12.1999 – IX R 45/95, BStBl II 2000 S. 310 und IX R 21/96, BStBl II 2000 S. 312).

– Nimmt der Eigentümer-Ehegatte alleine ein Darlehen zur Finanzierung eines Gebäudes auf, das der andere Ehegatte zur Einkünfteerzielung nutzt, scheidet ein Abzug der Schuldzinsen beim Nichteigentümer-Ehegatten aus, selbst wenn die Tilgung durch Zahlungen vom Oder-Konto der Ehegatten erfolgt (>BFH vom 21.02.2017 – VIII R 10/14, BStBl I S. 819).

– Sind Darlehen zur Finanzierung eines vermieteten Gebäudes, das einem Ehegatten gehört, teils von den Eheleuten gemeinschaftlich, teils allein vom Nichteigentümerehegatten aufgenommen worden und wird der Zahlungsverkehr für die Immobilie insgesamt über ein Konto des Nichteigentümerehegatten abgewickelt, werden aus den vom Eigentümerehegatten auf dieses Konto geleiteten eigenen Mitteln (hier: Mieteinnahmen) vorrangig die laufenden Aufwendungen für die Immobilie und die Schuldzinsen für die gemeinschaftlich aufgenommenen Darlehen abgedeckt. Nur soweit die eingesetzten Eigenmittel (Mieteinnahmen) des Eigentümerehegatten darüber hinaus auch die allein vom Nichteigentümerehegatten geschuldeten Zinsen abzudecken vermögen, sind diese Zinsen als Werbungskosten des Eigentümerehegatten abziehbar (>BFH vom 04.09.2000 – IX R 22/97, BStBl II 2001 S. 785).

– Wird eine durch ein Darlehen finanzierte Immobilie veräußert und unter Aufrechterhaltung des Darlehens nur ein Teil des Verkaufserlöses dazu verwendet, durch die Anschaffung einer anderen Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, können aus dem fortgeführten Darlehen nicht mehr an Schuldzinsen als Werbungskosten abgezogen werden als dem Anteil der Anschaffungskosten der neuen Immobilie an dem gesamten Verkaufserlös entspricht (>BFH vom 08.04.2003 – IX R 36/00, BStBl II S. 706).

– Schuldzinsen, die der Erwerber eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks vereinbarungsgemäß für den Zeitraum nach dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren bis zur später eintretenden Fälligkeit des Kaufpreises an den Veräußerer zahlt, sind als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 27.07.2004 – IX R 32/01, BStBl II S. 1002).

– Wird ein als Darlehen empfangener Geldbetrag nicht zur Begleichung von Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit genutzt, sondern in einen Cash-Pool eingebracht, aus dem später die Kosten bestritten werden, sind die Schuldzinsen nicht als Werbungskosten abziehbar (>BFH vom 29.03.2007 – IX R 10/06, BStBl II S. 645).

– Aufwendungen für ein zur Finanzierung von Versicherungsbeiträgen aufgenommenes Darlehen können als Werbungskosten abziehbar sein, wenn die Kapitallebensversicherung der Rückzahlung von Darlehen dient, die zum Erwerb von Mietgrundstücken aufgenommen worden sind (>BFH vom 25.02.2009 – IX R 62/07, BStBl II S. 459).

– Bauzeitzinsen, die während der Herstellungsphase, in der noch keine Vermietungsabsicht bestand, entstanden sind, stellen keine vorweggenommenen Werbungskosten dar. Sie können in die Herstellungskosten des Gebäudes einbezogen werden, wenn das fertiggestellte Gebäude durch Vermietung genutzt wird (>BFH vom 23.05.2012 – IX R 2/12, BStBl II S. 674).

– Schuldzinsen für ein Darlehen zur Ablösung eines Fremdwährungsdarlehens, das der Anschaffung eines Vermietungsobjekts gedient hat, sind keine Werbungskosten, soweit das Darlehen zur Bezahlung des bei der Umschuldung realisierten Währungskursverlusts verwendet worden ist (>BFH vom 12.03.2019 – IX R 36/17, BStBl II S. 606).

– Muss der Stpfl. bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps eine Endtauschzahlung in fremder Währung erbringen und muss er dafür wegen nachteiliger Änderung des Umtauschkurses einen höheren Betrag in Euro aufwenden, als er von der Gegenseite bekommt, kann er den Differenzbetrag nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen (>BFH vom 20.06.2023 – IX R 15/21, BStBl II S. 1103).

– Überträgt der bisherige Alleineigentümer an einem Vermietungsobjekt einen Miteigentumsanteil unentgeltlich und behält dabei die aus der Anschaffung resultierenden Verbindlichkeiten vollständig zurück, sind die auf den übertragenen Miteigentumsanteil entfallenden Schuldzinsen nicht als (Sonder-) Werbungskosten abzugsfähig (>BFH vom 03.12.2024 – IX R 2/24, BStBl II 2025 S. 453).