V veräußert ein vermietetes Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist. Um welche Beträge mindern sich die Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 S. 4 EStG?

Richtig: Um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie tatsächlich bei den Einkünften iSd § 2 Abs. 1 S. 1 EStG (Nr. 4 bis 7) abgezogen wurden. Gekürzt werden nur tatsächlich abgezogene Absetzungen (AfA, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen) bei den Überschusseinkünften. Fiktive AfA mindert die AK nicht (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Sonstige Werbungskosten (Zinsen, Erhaltungsaufwand) mindern die AK nicht; auf Grund und Boden entfällt keine AfA (§ 7 Abs. 4 EStG).

C erleidet bei der Veräußerung einer 20 %-Beteiligung (seit 2015 gehalten) einen Verlust von 50.000 €. Wie wirkt sich dieser aus?

Richtig: Mit 30.000 € (60 %); unbeschränkt mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Das Teilabzugsverbot (§ 3c Abs. 2 EStG) gilt auch im Verlustfall: 60 % von 50.000 € = 30.000 € (BFH, Urteil vom 02.09.2014, IX R 43/13). Ein Verlustausschluss nach § 17 Abs. 2 S. 6 EStG greift nicht (Beteiligung seit mehr als fünf Jahren ≥ 1 %). Dieser § 17-Verlust ist nach § 2 Abs. 3 EStG mit anderen Einkünften ausgleichsfähig; § 20 Abs. 6 EStG betrifft Kapitaleinkünfte.

In welcher Reihenfolge stellen Sie in einer Einkommensteuerlösung die Einkünfte dar?

Richtig: In der Reihenfolge des § 2 Abs. 1 S. 1 EStG: Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbständige Arbeit, nichtselbständige Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung, sonstige Einkünfte Die Gliederung folgt dem Gesetz. § 2 Abs. 1 S. 1 EStG zählt die sieben Einkunftsarten in fester Reihenfolge auf; so findet der Prüfer jede Einkunft dort, wo er sie erwartet.

Welche Norm regelt die AfA-Kürzung bei § 23 EStG?

§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG – Kürzung um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit bei Einkünften iSd § 2 Abs. 1 S. 1 EStG (Nr. 4 bis 7) abgezogen.

Warum kann ein § 17-Verlust nicht mit abgeltend besteuerten Kapitalerträgen verrechnet werden?

Abgeltend besteuerte Kapitalerträge sind nach § 2 Abs. 5b EStG nicht in die Summe der Einkünfte einzubeziehen.

9. Senatamtlich veröffentlicht

BFH, Urteil vom 20.06.2023 – IX R 17/21

Vermietung und Verpachtung: Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Objekten mit mehr als 250 qm Wohnfläche

ECLI: DE:BFH:2023:U.200623.IXR17.21.0Amtlicher Entscheidungstext

Aus dem Leitsatz

1. Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt.

Leitsatz

Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit, die Anlass zu deren Überprüfung mittels einer Totalüberschussprognose gibt.
An den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit und den diesbezüglichen Ausnahmen, insbesondere bei der Vermietung eines Objekts mit mehr als 250 qm Wohnfläche, hält der Senat auch nach der Einfügung von § 21 Abs. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 fest.

Amtlicher Leitsatz des Bundesfinanzhofs. Zur Originalentscheidung ↗

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 22.01.2021 - 5 K 1938/19 aufgehoben. Die Sache wird an das Finanzgericht Baden-Württemberg zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Diesem wird die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens übertragen.

Vorinstanz und Verfahrensgang

vorgehend Finanzgericht Baden-Württemberg, 22. Januar 2021, Az: 5 K 1938/19, Urteil; nachgehend Finanzgericht Baden-Württemberg, 9. Juli 2025, Az: 5 K 2275/23, Beschluss

Zitierte Normen

Die in der Entscheidung genannten Vorschriften mit den Überschriften aus dem Gesetzeskorpus.

§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStGVermietung und Verpachtung
§ 21 Abs. 2 EStGVermietung und Verpachtung
Art. 3 Abs. 1 GG
§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStGUmfang der Besteuerung, Begriffsbestimmungen

Prüfungsrelevanz

Diese Prüfungsthemen führen die zitierten Vorschriften als zentrale Normen.

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V veräußert ein vermietetes Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist. Um welche Beträge mindern sich die Anschaffungskosten nach § 23 Abs. 3 S. 4 EStG?
Gekürzt werden nur tatsächlich abgezogene Absetzungen (AfA, erhöhte Absetzungen, Sonderabschreibungen) bei den Überschusseinkünften. Fiktive AfA mindert die AK nicht (§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG). Sonstige Werbungskosten (Zinsen, Erhaltungsaufwand) mindern die AK nicht; auf Grund und Boden entfällt keine AfA (§ 7 Abs. 4 EStG).
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C erleidet bei der Veräußerung einer 20 %-Beteiligung (seit 2015 gehalten) einen Verlust von 50.000 €. Wie wirkt sich dieser aus?
Das Teilabzugsverbot (§ 3c Abs. 2 EStG) gilt auch im Verlustfall: 60 % von 50.000 € = 30.000 € (BFH, Urteil vom 02.09.2014, IX R 43/13). Ein Verlustausschluss nach § 17 Abs. 2 S. 6 EStG greift nicht (Beteiligung seit mehr als fünf Jahren ≥ 1 %). Dieser § 17-Verlust ist nach § 2 Abs. 3 EStG mit anderen Einkünften ausgleichsfähig; § 20 Abs. 6 EStG betrifft Kapitaleinkünfte.
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In welcher Reihenfolge stellen Sie in einer Einkommensteuerlösung die Einkünfte dar?
Die Gliederung folgt dem Gesetz. § 2 Abs. 1 S. 1 EStG zählt die sieben Einkunftsarten in fester Reihenfolge auf; so findet der Prüfer jede Einkunft dort, wo er sie erwartet.
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Welche Norm regelt die AfA-Kürzung bei § 23 EStG?
§ 23 Abs. 3 S. 4 EStG – Kürzung um AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit bei Einkünften iSd § 2 Abs. 1 S. 1 EStG (Nr. 4 bis 7) abgezogen.
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Warum kann ein § 17-Verlust nicht mit abgeltend besteuerten Kapitalerträgen verrechnet werden?
Abgeltend besteuerte Kapitalerträge sind nach § 2 Abs. 5b EStG nicht in die Summe der Einkünfte einzubeziehen.

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