Anhang 30 V.neu EStH

Nach Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder gilt zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes Folgendes:

– Anschaffungskosten (siehe Abschnitt I),

– Herstellungskosten (siehe Abschnitt II) oder

– anschaffungsnahen Herstellungskosten (siehe Abschnitt III)

führen. Sind die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an einem Gebäude als Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten einzuordnen, können sie nur im Wege der AfA berücksichtigt werden.

I.

Anschaffungskosten

1.

Umfang der Anschaffungskosten

– Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und es in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Gebäude einzeln zugeordnet werden können,

– (Anschaffungs-)Nebenkosten und

– nachträgliche Anschaffungskosten.

Nachfolgend werden nur die Anschaffungskosten zur Versetzung eines Gebäudes in einen betriebsbereiten Zustand betrachtet.

2.

Betriebsbereiter Zustand eines Gebäudes

2.1

Nutzung eines Gebäudes

2.2

Funktionstüchtigkeit eines Gebäudes

2.2.1

Objektive Funktionstüchtigkeit

Beispiel 1:

Ein Wohngebäude befindet sich nach dem Erwerb wegen eines Schadens (hier: Funktionsuntüchtigkeit der Heizung) nicht in einem nutzbaren Zustand. Die Aufwendungen zur Behebung des Schadens führen zur Herbeiführung der objektiven Funktionstüchtigkeit und somit zu Anschaffungskosten (siehe BFH-Urteil vom 20. August 2002 – IX R 70/00, BStBl II 2003 S. 585).

2.2.2

Subjektive Funktionstüchtigkeit

2.2.2.1

Konkrete Zweckbestimmung

Beispiel 2:

Der Erwerber eines bisher zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes beabsichtigt, die Räume künftig als Büros zu nutzen. Die Elektroinstallation des Gebäudes ist für Wohnzwecke geeignet, jedoch nicht für die Nutzung als Büros. Wird die Elektroinstallation so erneuert, dass sie für die Nutzung der Räume als Büros geeignet ist, wird durch die Erneuerung die konkrete Zweckbestimmung erreicht und das Gebäude subjektiv funktionstüchtig gemacht. Die für die Baumaßnahmen erforderlichen Aufwendungen sind Anschaffungskosten.

Beispiel 3:

Neu angeschaffte Büroräume, die bisher als Anwaltskanzlei genutzt worden sind, sollen als Zahnarztpraxis genutzt werden. Werden die Räume so umgebaut, dass sie als Zahnarztpraxis genutzt werden können, wird durch den Umbau die konkrete Zweckbestimmung erreicht und das Gebäude subjektiv funktionstüchtig gemacht. Die für die Baumaßnahmen erforderlichen Aufwendungen sind Anschaffungskosten.

2.2.2.2

Hebung des Standards eines Wohngebäudes als konkrete Zweckbestimmung und zentrale Ausstattungsmerkmale

– sehr einfacher Standard,

– mittlerer Standard und

– sehr anspruchsvoller Standard.

– Umfang und Qualität der Heizungsinstallation,

– Umfang und Qualität der Sanitärinstallation,

– Umfang und Qualität der Elektroinstallation sowie

– Umfang und Qualität der Fenster.

Beispiel 4:

Das Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zur Wärmedämmung ist bei der Prüfung, ob der Standard eines Wohngebäudes gehoben wird, nicht zu berücksichtigen.

2.2.2.3

Ermittlung des Standards eines Wohngebäudes

2.2.2.3.1

Grundsatz: Vorliegen eines mittleren Standards

2.2.2.3.2

Vorliegen eines sehr einfachen Standards

Beispiele für einen sehr einfachen Standard:

– Umfang und Qualität der Heizungsinstallation:

– Es ist eine technisch überholte Heizungsanlage vorhanden (z. B. eine Öl- oder Gasheizung mit Konstanttemperaturkessel).

– Umfang und Qualität der Sanitärinstallation:

– Das Bad besitzt kein Handwaschbecken.

– Das Bad ist nicht beheizbar.

– Im Bad ist keine Entlüftung und kein Fenster vorhanden.

– Die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche nicht gefliest und auch nicht in anderer Form wasserbeständig.

– Das Bad besitzt keine Duschmöglichkeit.

– Die Be- und Entwässerungsinstallation liegt überwiegend auf Putz.

– Umfang und Qualität der Elektroinstallation:

– Die Elektroversorgung ist unzureichend (z. B. ausschließlich ein- bis zweiphasige Elektroleitungen und geringe Zahl an Steckdosen oder anderen Anschlüssen).

– Die Elektroinstallation ist überwiegend sichtbar auf Putz.

– Umfang und Qualität der Fenster:

– Die Fenster haben nur eine Einfachverglasung.

2.2.2.3.3

Vorliegen eines sehr anspruchsvollen Standards

Beispiele für einen sehr anspruchsvollen Standard:

– Umfang und Qualität der Heizungsinstallation:

– Die Heizungsinstallation ist überwiegend mit Smart-Home-Technik ausgestattet (z. B. automatisierte Betätigung der Heizung anhand von Präsenz-Sensoren oder je nach Tageszeit).

– Umfang und Qualität der Sanitärinstallation:

– Das Bad hat überwiegend eine besondere und hochwertige Ausstattung (z. B. digitale Armaturen, Whirlpool).

– Das Bad hat überwiegend eine hochwertige Wandbekleidung (z. B. Marmorfliesen).

– Umfang und Qualität der Elektroinstallation:

– Die Elektroinstallation ist überwiegend mit Smart-Home-Technik ausgestattet (z. B. automatisierte Betätigung der Beleuchtung oder Beschattung anhand von Präsenz-Sensoren oder je nach Tageszeit).

– In der Wohnung sind überwiegend integrierte Deckenbeleuchtungen installiert.

– Umfang und Qualität der Fenster:

– Die Fenster sind mit tönbaren Verglasungen ausgestattet (sog. Smart Glass).

– In der Wohnung sind Fensterfronten oder Glasfassaden vorhanden.

2.2.2.4

Standardhebung

– Im Bereich der Heizungsinstallation:

– Eine technisch überholte Heizungsanlage (z. B. eine Öl- oder Gasheizung mit Konstanttemperaturkessel) wird durch eine Heizungsanlage, die dem Stand der Technik entspricht, ersetzt (siehe BFH-Urteil vom 3. Dezember 2002 – IX R 64/99, BStBl II 2003 S. 590).

– Im Bereich der Sanitärinstallation:

– Zuvor nicht vorhandene Ausstattungsgegenstände werden eingebaut (z. B. Handwaschbecken, Dusche, Lüftung).

– Im Bereich der Elektroinstallation:

– Die Leistungskapazität wird maßgeblich erweitert (z. B. durch den Einbau eines leistungsfähigeren Sicherungssystems oder dreiphasiger Elektroleitungen) und die Zahl der Steckdosen oder anderer Anschlüsse erheblich vermehrt (siehe BFH-Urteil vom 22. Januar 2003 – X R 9/99, BStBl II S. 596).

– Im Bereich der Fenster:

– Einfachverglaste Fenster werden durch Isolierglasfenster ausgetauscht (siehe BFH-Urteil vom 22. Januar 2003 – X R 9/99, BStBl II S. 596).

– Im Bereich der Heizungsinstallation:

– Eine Heizungsanlage, die dem Stand der Technik entspricht, wird mit Smart-Home-Technik ausgestattet (z. B. automatisierte Betätigung der Heizung anhand von Präsenz-Sensoren oder je nach Tageszeit).

– Im Bereich der Sanitärinstallation:

– Ein den durchschnittlichen Ansprüchen genügendes Bad wird mit Marmorfliesen und digitalen Armaturen ausgestattet.

– Im Bereich der Elektroinstallation:

– Die Elektroinstallation wird überwiegend mit Smart-Home-Technik ausgestattet (z. B. automatisierte Betätigung der Beleuchtung oder Beschattung anhand von Präsenz-Sensoren oder je nach Tageszeit).

– Im Bereich der Fenster:

– Isolierglasfenster werden durch solche mit tönbaren Verglasungen (z. B. elektrochromes Glas, thermochromes Glas, LC-Glas) ausgetauscht.

Beispiele für Maßnahmen im Bereich der Heizungsinstallation, die allein nicht zum Erreichen eines sehr anspruchsvollen Standards führen:

– Austausch einer Öl- oder Gasheizung gegen eine Solarthermieanlage, Wärmepumpe oder Wasserstoffheizung oder gegen einen Anschluss an ein Fernwärmenetz oder

– Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung in eine bereits vorhandene Gaswärmeversorgung (siehe BFH-Urteil vom 14. Juli 2004 – IX R 52/02, BStBl II S. 949).

2.2.2.5

Standardhebung neben einer zu Herstellungskosten führenden Baumaßnahme

Beispiel 5:

Im Anschluss an den Erwerb eines leerstehenden, bisher als Büro genutzten Einfamilienhauses, das für eine Vermietung zu fremden Wohnzwecken vorgesehen ist, wird im bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss ein zusätzliches Schlafzimmer eingerichtet. Zudem wird die Leistungskapazität der Elektroinstallation des gesamten Gebäudes durch den Einbau dreiphasiger Elektroleitungen maßgeblich verbessert und die Zahl der Anschlüsse deutlich gesteigert. Außerdem werden im gesamten Gebäude einfachverglaste Fenster durch isolierte Sprossenfenster ersetzt.

Der Einbau des zusätzlichen Schlafzimmers ist eine Erweiterung des Gebäudes und führt zu Herstellungskosten. Zu dieser Erweiterung kommt die Hebung des Standards in zwei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale von einem jeweils sehr einfachen auf einen mittleren Standard hinzu. Demzufolge liegt eine Standardhebung des Gebäudes vor. Die hierdurch verursachten Aufwendungen führen zu Anschaffungskosten des Gebäudes.

Abwandlung zu Beispiel 5:

Das bisher nicht ausgebaute Dachgeschoss wird im Zusammenhang mit dem Einbau des Schlafzimmers erstmals mit Elektroinstallationen erschlossen. Außerdem werden im gesamten Gebäude einfachverglaste Fenster durch isolierte Sprossenfenster ersetzt.

Der Einbau des zusätzlichen Schlafzimmers sowie die erstmalige Erschließung des Dachgeschosses mit Elektroinstallationen sind Erweiterungen des Gebäudes und führen zu Herstellungskosten. Zu diesen Erweiterungen kommt die Hebung des Standards in nur einem Bereich der zentralen Ausstattungsmerkmale von einem sehr einfachen auf einen mittleren Standard hinzu. Daher liegt keine Standardhebung des Gebäudes vor. Die Aufwendungen für den Austausch der Fenster im restlichen Gebäude führen nicht zu Anschaffungskosten des Gebäudes.

Beispiel 6:

In einem neu erworbenen, für eine Vermietung zu fremden Wohnzwecken vorgesehenen Einfamilienhaus wird die Nutzfläche durch den Einbau einer zuvor nicht vorhandenen Dachgaube mit Fenstern vergrößert. Zudem wird über die gesamte Wohnfläche eine Fußbodenheizung mit Smart-Home-Technik eingebaut. Außerdem werden im vorhandenen Bad Marmorfliesen verlegt und digitale Armaturen eingebaut.

Der Einbau der Dachgaube einschließlich der Fenster ist eine Erweiterung des Gebäudes und führt zu Herstellungskosten. Zu dieser Erweiterung kommt die Hebung des Standards in zwei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale von einem jeweils mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard hinzu. Demzufolge liegt eine Standardhebung des Gebäudes vor. Die hierdurch verursachten Aufwendungen führen zu Anschaffungskosten des Gebäudes.

3.

Unentgeltlicher oder teilentgeltlicher Erwerb

Beispiel 7:

A übernimmt im Jahr 2024 im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ein leerstehendes Zweifamilienhaus mit einem Verkehrswert von 250.000 € und muss dafür im Gegenzug an seine Schwester S ein Gleichstellungsgeld von 50.000 € zahlen. Das Gebäude weist einen sehr einfachen Standard auf, was A zum Anlass nimmt, im Umfang von 120.000 € Sanierungsmaßnahmen in drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale durchzuführen, welche das Zweifamilienhaus auf einen mittleren Standard heben.

Das an die Schwester S gezahlte Gleichstellungsgeld führt zu Anschaffungskosten von 50.000 €. Da diese unter dem Verkehrswert des Gebäudes liegen, ist nur ein teilentgeltlicher Erwerb des Zweifamilienhauses gegeben. Der Vorgang ist für den entgeltlichen Teil (20 %) und den unentgeltlichen Teil (80 %) getrennt zu beurteilen:

In Bezug auf den entgeltlichen Teil dienen die Sanierungsmaßnahmen der Herbeiführung der subjektiven Funktionstüchtigkeit und sind damit anteilig mit 20 % = 24.000 € als Anschaffungskosten zu berücksichtigen.

In Bezug auf den unentgeltlichen Teil liegen keine Anschaffungskosten vor.

II.

Herstellungskosten

1.

Umfang der Herstellungskosten

– Herstellung eines Gebäudes (siehe Rn. 29 bis 30),

– Erweiterung eines Gebäudes (siehe Rn. 31 bis 39) und

– über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Gebäudes (siehe Rn. 40 bis 53).

2.

Herstellung eines Gebäudes

2.1.

Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten bei Vollverschleiß eines Gebäudes

2.2

Nutzungs- bzw. Funktionsänderung eines Gebäudes

Beispiel 8:

Mehrere Wohnungen werden unter erheblichem Bauaufwand zu einer Arztpraxis umgebaut.

3.

Erweiterung eines Gebäudes

3.1

Kosten für eine Erweiterung als Herstellungskosten

3.2

Vorliegen einer Erweiterung eines Gebäudes

– Vergrößerung der nutzbaren Fläche oder

– Substanzmehrung, die eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeit eines Gebäudes zur Folge hat.

3.2.1

Vergrößerung der nutzbaren Fläche

– An die Stelle der Wohnfläche tritt die nutzbare Fläche.

– Die nutzbare Fläche umfasst neben den zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 2 Absatz 1 und 2 sowie § 4 WoFlV auch die Grundflächen der

– Zubehörräume, die zur Wohnung bzw. zum Gebäude gehören (§ 2 Absatz 3 Nummer 1 WoFlV),

– Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen (§ 2 Absatz 3 Nummer 2 WoFlV) sowie

– Geschäftsräume (§ 2 Absatz 3 Nummer 3 WoFlV).

– die erstmalige Schaffung eines ausbaufähigen Dachraums, indem ein Flachdach durch ein Satteldach ersetzt wird (siehe BFH-Urteil vom 19. Juni 1991 – IX R 1/87, BStBl II 1992 S. 73),

– den Einbau einer zuvor nicht vorhandenen Dachgaube (siehe BFH-Urteil vom 3. Dezember 2002 – IX R 64/99, BStBl II 2003 S. 590),

– den Anbau eines Balkons (siehe BFH-Urteil vom 22. Dezember 2012 – III R 37/09, BStBl II 2013 S. 182) oder einer Terrasse.

3.2.2

Substanzmehrung

– bei der Errichtung einer Außentreppe,

– beim Anbringen einer Sonnenmarkise (siehe BFH-Urteil vom 29. August 1989 – IX R 176/84, BStBl II 1990 S. 430),

– beim Einbau einer Alarmanlage (siehe BFH-Urteil vom 16. Februar 1993 – IX R 85/88, BStBl II S. 544),

– beim Einbau einer Treppe zum Spitzboden,

– beim Einbau eines Kachelofens oder eines Kamins,

– beim Einbau einer Sauna.

– beim Anbringen einer zusätzlichen Fassadenverkleidung zum Wärme- oder Schallschutz,

– bei der Umstellung einer Heizungsanlage von Einzelöfen auf eine Zentralheizung,

– beim Ersetzen eines Flachdaches durch ein Satteldach, wenn dadurch lediglich eine größere Raumhöhe geschaffen wird,

– beim Vergrößern eines Fensters,

– beim Versetzen von (Zwischen-)Wänden,

– beim Einbau einer Sprechanlage in eine vorhandene Elektroinstallation mit Klingelanlage (siehe BFH-Urteil vom 20. August 2002 – IX R 98/00, BStBl II 2003 S. 604),

– beim Einbau eines zweiten Waschbeckens, einer zusätzlichen Dusche oder funktionstüchtigerer Armaturen,

– beim Einbau zusätzlicher Elektroleitungen oder Anschlüsse und

– beim Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung in eine bereits vorhandene Gaswärmeversorgung (siehe BFH-Urteil vom 14. Juli 2004 – IX R 52/02, BStBl II S. 949).

– beim Anbringen einer Betonvorsatzschale zur Trockenlegung durchfeuchteter Fundamente (insoweit entgegen BFH-Urteil vom 10. Mai 1995 – IX R 62/94, BStBl II 1996 S. 639) oder

– bei der Überdachung von Wohnungszugängen oder einer Dachterrasse mit einem Glasdach zum Schutz vor weiteren Wasserschäden (siehe BFH-Urteil vom 24. Februar 1981 – VIII R 122/79, BStBl II S. 468).

4.

Über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung

4.1

Ursprünglicher Zustand

Beispiel 9:

Erwerber E kaufte im Jahr 2005 ein Mehrfamilienhaus (hergestellt 1960). Im Jahr 2024 führt er umfangreiche Renovierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durch.

Als „ursprünglicher Zustand“ des Gebäudes ist der Zustand im Zeitpunkt der Anschaffung im Jahr 2005 zugrunde zu legen.

Beispiel 10:

C erbt im Jahr 2023 ein Einfamilienhaus, das im Jahr 1930 errichtet und seither wiederholt durch Gesamtrechtsnachfolge oder Schenkung innerhalb der Familie übertragen worden war. C lässt das Gebäude in den Jahren 2023 und 2024 umfangreich sanieren und modernisieren.

Da das Gebäude nach seiner Herstellung im Jahr 1930 stets nur unentgeltlich übertragen worden war, ist für den ursprünglichen Zustand auf den Zeitpunkt der Herstellung (1930) abzustellen.

4.2

Wesentliche Verbesserung

4.2.1

Voraussetzung für eine wesentliche Verbesserung: deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts eines Gebäudes

4.2.2

Deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts durch Hebung des Standards eines Wohngebäudes

In diesen Fällen wird dem Gebäude nur der zeitgemäße Wohnkomfort gegeben, den es durch technischen Fortschritt und die Veränderung von Lebensgewohnheiten verliert bzw. verloren hat.

Beispiel 11:

Der langjährige Eigentümer eines bewohnten verwahrlosten Wohngebäudes lässt die alten Kohleöfen durch eine moderne Heizungsanlage ersetzen. Er modernisiert das Bad, indem er neben der Badewanne separat eine Dusche einbauen und das Bad durchgängig fliesen lässt. Die einfachverglasten Fenster lässt er durch Isolierglasfenster austauschen. Im Übrigen lässt er Schönheitsreparaturen durchführen.

Sollten die zentralen Ausstattungsmerkmale im ursprünglichen Zustand einem sehr einfachen Standard entsprochen haben, liegt eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts und somit auch eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung vor. Die Aufwendungen wären in diesem Fall Herstellungskosten.

Sollten die zentralen Ausstattungsmerkmale im ursprünglichen Zustand jedoch einem mittleren Standard entsprochen haben, so liegt keine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts, sondern eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung, vor. Die Aufwendungen wären in diesem Fall keine Herstellungskosten, sondern sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.

Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich um sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.

4.2.3

Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer

4.3

Sanierung in Raten

4.4

Teilweise Sanierung eines Gebäudes

III.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

1.

Umfang der anschaffungsnahen Herstellungskosten

– zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand (siehe BFH-Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 15/15, BStBl II S. 996),

– für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes (siehe BFH-Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 25/14, BStBl II S. 992) und

– für Schönheitsreparaturen (z. B. Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innen- und Außentüren sowie der Fenster), wobei kein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang mit einer als einheitlich zu würdigenden Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes vorauszusetzen ist (siehe BFH-Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 22/15, BStBl II S. 999).

Beispiel 12:

Erwerberin E kauft eine vermietete Eigentumswohnung. Sie schließt einen Mietaufhebungsvertrag mit dem Mieter, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können. Für die vorzeitige Räumung der Wohnung zahlt sie an den Mieter eine Abfindung.

Mieterabfindungen sind keine Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und gehören nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (siehe BFH-Urteil vom 20. September 2022 – IX R 29/21, BStBl II 2023 S. 1087).

2.

Aufwendungen, die keine anschaffungsnahen Herstellungskosten sind

– Aufwendungen für Erweiterungen (siehe Rn. 31 bis 39) sowie

– Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (z. B. für die laufende Wartung von Aufzugs- oder Heizungsanlagen, die Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen sowie Ablesekosten; siehe BFH-Urteil vom 14. Juni 2016 – IX R 22/15, BStBl II S. 999).

3.

Dreijahreszeitraum

4.

15 %-Grenze

IV.

Zusammentreffen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen

Beispiel 13:

Ein Architektenhonorar, das für die Gesamtmaßnahme gezahlt worden ist, oder Aufwendungen für Reinigungsarbeiten müssen in dem gleichen Verhältnis aufgeteilt werden, in dem die Summe der Anschaffungs- und Herstellungskosten zu den Erhaltungsaufwendungen steht.

– Vorbedingung für die Arbeiten zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand oder für die Herstellungsarbeiten sind oder

– durch die Arbeiten zur Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand oder durch die Herstellungsarbeiten veranlasst oder verursacht worden sind.

Beispiel 14:

Um eine Überbauung zwischen zwei vorhandenen Gebäuden durchführen zu können, sind zunächst Ausbesserungsarbeiten an den Fundamenten des einen Gebäudes notwendig.

Zwischen den Ausbesserungsarbeiten und der Überbauung liegt ein bautechnisches Ineinandergreifen und somit ein sachlicher Zusammenhang vor. Deshalb sind die Aufwendungen für beide Maßnahmen Herstellungskosten (siehe BFH-Urteil vom 9. März 1962 – I 192/61 U, BStBl III S. 195).

Beispiel 15:

Im Dachgeschoss eines mehrgeschossigen Gebäudes werden erstmals Bäder eingebaut. Diese Herstellungsarbeiten erfordern, dass größere Fallrohre verlegt werden. Durch die Verlegung der größeren Fallrohre entstehen in den darunter liegenden Stockwerken Schäden, die beseitigt werden müssen.

Zwischen dem Einbau der Bäder, der Verlegung der größeren Fallrohre und der Beseitigung der dadurch entstandenen Schäden liegt ein bautechnisches Ineinandergreifen und somit ein sachlicher Zusammenhang vor. Deshalb sind die Aufwendungen für die drei Maßnahmen Herstellungskosten.

Abwandlung zu Beispiel 15:

Die Beseitigung der Schäden in den Bädern der darunter liegenden Stockwerke wird zum Anlass genommen, diese vollständig neu zu verfliesen und neue Sanitäranlagen einzubauen.

Die zusätzlichen Modernisierungsarbeiten greifen mit dem Einbau der Bäder und der Verlegung der größeren Fallrohre (also den Herstellungsarbeiten) bautechnisch nicht ineinander und stehen somit nicht in einem sachlichen Zusammenhang. Die Aufwendungen für die Modernisierung der Bäder sind daher keine Herstellungskosten, sondern Erhaltungsaufwendungen. Auch wenn alle Aufwendungen gemeinsam in Rechnung gestellt werden, müssen sie für steuerliche Zwecke aufgeteilt werden: Die Aufwendungen für die Verlegung der größeren Fallrohre und die Beseitigung der dadurch entstandenen Schäden sind Herstellungskosten; die Aufwendungen für die vollständige Neuverfliesung und den Einbau der neuen Sanitäranlagen sind Erhaltungsaufwendungen.

Beispiel 16:

Durch das Aufsetzen einer Dachgaube wird die nutzbare Fläche des Gebäudes geringfügig vergrößert. Diese Maßnahme wird zum Anlass genommen, gleichzeitig das alte, schadhafte Dach neu zu decken.

Das Neudecken des Daches greift bautechnisch nicht mit dem Aufsetzen einer Dachgaube (also einer Erweiterungsmaßnahme) ineinander und steht somit nicht in einem sachlichen Zusammenhang. Die Aufwendungen für das Aufsetzen der Dachgaube (einschließlich der Aufwendungen für das Decken der Dachgaube mit Dachziegeln) sind Herstellungskosten; die Aufwendungen für das Decken des übrigen Daches sind Erhaltungsaufwendungen.

Beispiel 17:

Im Zusammenhang mit einer Erweiterungsmaßnahme wird in das Gebäude ein zusätzliches Fenster eingebaut. Zudem wird in den schon vorhandenen Fenstern die Einfachverglasung durch Isolierverglasung ersetzt.

Die Erneuerung der schon vorhandenen Fenster greift weder mit der Erweiterungsmaßnahme noch mit dem Einbau des zusätzlichen Fensters bautechnisch ineinander und steht somit nicht in einem sachlichen Zusammenhang (insoweit entgegen dem BFH-Urteil vom 9. Mai 1995 – IX R 2/94, BStBl II 1996 S. 637). Die Aufwendungen für die Erweiterungsmaßnahme und den Einbau des zusätzlichen Fensters sind Herstellungskosten; die Aufwendungen für die Erneuerung der schon vorhandenen Fenster sind Erhaltungsaufwendungen.

V.

Feststellungslast

– ein Gebäude in zeitlicher Nähe zum Erwerb im Ganzen und von Grund auf modernisiert wird,

– hohe Aufwendungen für die Sanierung der zentralen Ausstattungsmerkmale getätigt werden oder

– auf Grund der Baumaßnahmen der Mietzins erheblich erhöht wird.