H B 196.2 (3) (Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher bebauten Grundstück) ErbStH

Beispiel 1:

Ein Zweifamilienhaus (ZFH), das auf einem 900 m² großen Grundstück errichtet worden ist (Bodenrichtwert 200 EUR/m²), wird um zwei Stockwerke aufgestockt. Nach Abschluss der Baumaßnahme wird das Mehrfamilienhaus 4 Wohnungen beinhalten. Der Eigentümer verstirbt noch während der Bauphase am 1.3.2018. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten für die Aufstockung von 50 000 EUR entstanden (ohne Abbruchkosten für die Beseitigung des alten Dachaufbaus). Der Vergleichswert (inkl. Bodenwert) beträgt lt. Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für ein vergleichbares Zweifamilienhaus 370 000 EUR.

Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme

(§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 183 Absatz 1 BewG)

Vergleichswert ZFH lt. Grundstücksmarktbericht | 370 000 EUR

(maßgeblich ist die Grundstücksart und das Bewertungsverfahren vor Durchführung der Baumaßnahme) Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG) | + 50 000 EUR

Grundbesitzwert | 420 000 EUR

Beispiel 2:

Ein mit einem Mehrfamilienhaus (Mietwohngrundstück) bebautes Grundstück, das 1 100 m² groß ist und für das ein Bodenrichtwert von 150 EUR/m² anzusetzen ist, wird um einen Anbau erweitert. Der Eigentümer verschenkt das Grundstück (während der Bauphase) zum 2.4.2018. Herstellungskosten sind bis zu diesem Zeitpunkt in Höhe von 45.000 EUR entstanden. Das Jahresentgelt (Miete) vor Errichtung des Anbaus beträgt 23 600 EUR und entspricht der üblichen Miete. Das Gebäude ist im Bewertungsstichtag 20 Jahre alt. Der Gutachterausschuss hat keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung gestellt.

Die Gesamtnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks beträgt nach Anlage 22 BewG 70 Jahre. Da der Gutachterausschuss keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung stellt, gelten die Werte nach Anlage 23 zum BewG (Bewirtschaftungskosten = 23 %) und § 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG (Liegenschaftszinssatz = 5 %). Der Vervielfältiger beträgt nach Anlage 21 zum BewG bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren 18,26.

Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme

(§ 196 Absatz 2 i. V. m. §§ 184 ff. BewG)

Bodenwert 1 100 m² x 150 EUR/m² | 165 000 EUR

Gebäudewert Grundstücksrohertrag (Jahresentgelt) | 23 600 EUR

Bewirtschaftungskosten (23 % x 23 600 EUR) | ./. 5 428 EUR

Grundstücksreinertrag | 18 172 EUR

Bodenwertverzinsung (5 % x 165 000 EUR) | ./. 8 250 EUR

Gebäudereinertrag | 9 922 EUR

Vervielfältiger | x 18,26 | + 181 175 EUR

Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme | 346 175 EUR

Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG) | + 45 000 EUR

Grundbesitzwert | 391 175 EUR