H B 189 (Bewertung im Sachwertverfahren) ErbStH

Beispiel:

Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2004, Keller- und Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – alle Bauteile Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2018 (Bewertungsstichtag) zu bewerten. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m². An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2006, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m² an. Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m² (Baujahr 2006) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2006, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m². Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m². Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.

Bodenwert

Grundstücksfläche x Bodenrichtwert

(700 m² x 200 EUR/m²) | 140 000 EUR

Gebäudesachwert

1. freistehendes Einfamilienhaus (EFH)

Regelherstellungskosten | 975 EUR/m²

Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m²

Gebäudeart | 1.01

Standardstufe (alle Bauteile) | 3

Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 116,8/100

Gebäudeart | 1.01

Bewertungsstichtag | 2018

Brutto-Grundfläche | x 220 m²

Gebäuderegelherstellungswert | 214 500 EUR

Alterswertminderung | 20,00 % | (14 J. : 70 J.) | ./. 42 900 EUR

Gebäudeart | 1.01

Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2004

Alter des Gebäudes | 14 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage zum 22 BewG) | 70 Jahre

Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) | 171 600 EUR

Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 214 500 EUR = 64 350 EUR)

2. Garage

Regelherstellungskosten | 569 EUR/m²

Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 485 EUR/m²

Gebäudeart (Einzelgarage) | 14.1

Standardstufe (Garage in Massivbauweise) | 4

Baupreisindex (§ 190 Abs. 1 und 2 BewG) | x 117,4/100

Gebäudeart | 14.1

Bewertungsstichtag | 2018

Brutto-Grundfläche | x 23 m²

Regelherstellungswert | 13 087 EUR

Alterswertminderung | 20,00 % | (12 J. : 60 J.) | ./. 2 618 EUR

Garage

Bezugsfertigkeit der Garage | 2006

Alter der Garage | 12 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) | 60 Jahre

Gebäudesachwert (Garage) | 10 469 EUR

Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 13 087 EUR = 3 926 EUR)

3. Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag

Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage) | 182 069 EUR

Besonders werthaltige Außenanlagen

1. Terrasse

Regelherstellungskosten | 70 EUR/m²

Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 60 EUR/m²

Wege- und Platzbefestigungen (Bruchsteinplatten mit Unterbeton)

Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100

Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | 1.01-5.1

Bewertungsstichtag | 2018

Fläche | x 30 m²

Regelherstellungswert | 2 100 EUR

Alterswertminderung | 30,00 % | (12 J. : 40 J.) | ./. 630 EUR

Terrasse

Fertigstellung | 2006

Alter | 12 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 40 Jahre

Sachwert (Terrasse) | 1 470 EUR

2. Schwimmbecken

Regelherstellungskosten | 613 EUR/m²

Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 525 EUR/m²

Schwimmbecken (normale Ausführung)

Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100

Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | 1.01-5.1

Bewertungsstichtag | 2018

Fläche | x 52 m²

Regelherstellungswert | 31 876 EUR

Alterswertminderung | 40,00 % | (12 J. : 30 J.) | ./. 12 751 EUR

Schwimmbecken

Fertigstellung | 2006

Alter | 12 Jahre

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 30 Jahre

Sachwert (Schwimmbecken) | 19 125 EUR

Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken) | 20 595 EUR

Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts. (10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 182 069 EUR = 18 206 EUR)

Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR

Bodenwert | 140 000 EUR

Gebäudesachwert | + 182 069 EUR

Sachwert Außenanlagen | + 20 595 EUR

Summe | 342 664 EUR

Grundbesitzwert (Sachwert)

Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR

Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG) | x 0,80

Einfamilienhaus

Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR

Bodenrichtwert | 200 EUR/m²

Grundbesitzwert | 274 131 EUR