BFH, Urteil vom 28.03.2012 – II R 57/10

• Steuerbar ist bereits der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); die Steuer entsteht mit Abschluss des Vertrags, bei Bedingungen mit deren Eintritt (§ 38 AO, § 14 GrEStG).
• Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 GrEStG).
• Der Steuersatz beträgt 3,5 %, soweit die Länder keinen abweichenden Satz bestimmt haben (§ 11 Abs. 1 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG); die Länder setzen derzeit überwiegend höhere Sätze fest.
• Steuerschuldner sind die Vertragsteile als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG); die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch (§ 22 GrEStG).

• Ja: Der Erwerb von mindestens 90 % der Anteile durch einen Erwerber erfüllt § 1 Abs. 3 GrEStG (Anteilsvereinigung bzw. Übertragung vereinigter Anteile), und zwar bereits mit dem schuldrechtlichen Geschäft; Steuerschuldner sind nach der seit Juli 2026 geltenden Fassung der Erwerber (bei Übertragung bereits vereinigter Anteile die Vertragsteile) und die grundbesitzende Gesellschaft (§ 13 Nr. 5 GrEStG).
• Daneben fingiert § 1 Abs. 2b GrEStG bei Kapitalgesellschaften einen Erwerb, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (Steuerschuldnerin: die Gesellschaft, § 13 Nr. 7 GrEStG). Konkurrenz: Für nach dem 02.07.2026 verwirklichte Erwerbsvorgänge tritt § 1 Abs. 2b GrEStG zurück, soweit der Anteilsübergang von § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG erfasst wird (§ 1 Abs. 3b GrEStG); zuvor hatte § 1 Abs. 2b GrEStG Vorrang.
• Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert nach dem BewG (§ 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GrEStG).
• Gestaltungen über Erwerbe von weniger als 90 % sind seit der Reform 2021 eingeschränkt; Anzeigepflichten nach § 19 GrEStG.

• Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundstück in dem Zustand, in dem es erworben werden soll (einheitlicher Erwerbsgegenstand).
• Ist der Erwerber hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, weil Grundstückskauf und Bauvertrag in einem rechtlichen oder objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, gehört das Bauentgelt zur Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
• Indizien sind ein abgestimmtes Angebot der Veräußererseite, personelle oder wirtschaftliche Verflechtungen und die faktische Unmöglichkeit, über die Bebauung frei zu entscheiden.
• Folge: Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten; nicht zur Bemessungsgrundlage gehören dagegen mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Inventar.

Tatsache ist alles, was Merkmal eines gesetzlichen Tatbestands sein kann – auch innere Tatsachen wie die Gewinnerzielungsabsicht (AEAO zu § 173 Nr. 1.1). Die Einordnung von Aufwendungen als Werbungskosten ist dagegen eine rechtliche Würdigung und damit keine Tatsache (AEAO zu § 173 Nr. 1.1.2).

Die Spenden sind eine nachträglich bekannte Tatsache, die zu einer niedrigeren Steuer führt (§ 173 Abs. 1 Nr. 2 AO). Die Nichtbeachtung einer ausdrücklichen Frage zu diesem Vorgang im Vordruck begründet regelmäßig grobes Verschulden (AEAO zu § 173 Nr. 5.1.3). Ein Zusammenhang mit steuererhöhenden Tatsachen (Nr. 2 S. 2) fehlt, und ohne andere Änderung bietet auch § 177 AO keinen Ansatzpunkt (AEAO zu § 177 Nr. 2).