Ein Mandant kauft ein Grundstück. Wann entsteht die Grunderwerbsteuer, wie hoch ist sie, und wer schuldet sie?
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Zum Thema Erwerbsvorgänge & Bemessungsgrundlage. Erst selbst antworten – dann aufdecken und ehrlich bewerten.
- 1Prüferfrage
Ein Mandant kauft ein Grundstück. Wann entsteht die Grunderwerbsteuer, wie hoch ist sie, und wer schuldet sie?
- Steuerbar ist bereits der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); die Steuer entsteht mit Abschluss des Vertrags, bei Bedingungen mit deren Eintritt (§ 38 AO, § 14 GrEStG).
- Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 GrEStG).
- Der Steuersatz beträgt 3,5 %, soweit die Länder keinen abweichenden Satz bestimmt haben (§ 11 Abs. 1 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG); die Länder setzen derzeit überwiegend höhere Sätze fest.
- Steuerschuldner sind die Vertragsteile als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG); die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch (§ 22 GrEStG).
Typische Nachfrage: Was passiert, wenn der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht wird? - 2Prüferfrage · eigene Seite
Ein Investor erwirbt 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden GmbH. Fällt Grunderwerbsteuer an, obwohl das Grundstück gar nicht verkauft wird?
- Ja: Der Erwerb von mindestens 90 % der Anteile durch einen Erwerber erfüllt § 1 Abs. 3 GrEStG (Anteilsvereinigung bzw. Übertragung vereinigter Anteile), und zwar bereits mit dem schuldrechtlichen Geschäft; Steuerschuldner sind nach der seit Juli 2026 geltenden Fassung der Erwerber (bei Übertragung bereits vereinigter Anteile die Vertragsteile) und die grundbesitzende Gesellschaft (§ 13 Nr. 5 GrEStG).
- Daneben fingiert § 1 Abs. 2b GrEStG bei Kapitalgesellschaften einen Erwerb, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (Steuerschuldnerin: die Gesellschaft, § 13 Nr. 7 GrEStG). Konkurrenz: Für nach dem 02.07.2026 verwirklichte Erwerbsvorgänge tritt § 1 Abs. 2b GrEStG zurück, soweit der Anteilsübergang von § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG erfasst wird (§ 1 Abs. 3b GrEStG); zuvor hatte § 1 Abs. 2b GrEStG Vorrang.
- Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert nach dem BewG (§ 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GrEStG).
- Gestaltungen über Erwerbe von weniger als 90 % sind seit der Reform 2021 eingeschränkt; Anzeigepflichten nach § 19 GrEStG.
Typische Nachfrage: Wie ist die Rechtslage bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft? - 3Prüferfrage · eigene Seite
Welche Erwerbe sind von der Grunderwerbsteuer befreit? Nennen Sie mir die wichtigsten Tatbestände.
- Erwerbe, bei denen die Bemessungsgrundlage 2.500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG).
- Grundstückserwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden i. S. d. ErbStG (§ 3 Nr. 2 GrEStG) – Vermeidung der Doppelbelastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- Erwerbe durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
- Erwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (§ 3 Nr. 6 GrEStG), sowie die Teilung eines Nachlasses unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
Typische Nachfrage: Ist der Erwerb eines Grundstücks durch den Bruder des Veräußerers befreit?
Die Normen dazu
Die Vorschriften, die in Frage und Antwort zitiert werden – im amtlichen Wortlaut (Auszug).
§ 1 GrEStG – Erwerbsvorgänge
(1) Der Grunderwerbsteuer unterliegen die folgenden Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen:
1. ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet;
[…]
§ 38 AO – Entstehung der Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis
Die Ansprüche aus dem Steuerschuldverhältnis entstehen, sobald der Tatbestand verwirklicht ist, an den das Gesetz die Leistungspflicht knüpft.
§ 14 GrEStG – Entstehung der Steuer in besonderen Fällen
Die Steuer entsteht,
1. wenn die Wirksamkeit eines Erwerbsvorgangs von dem Eintritt einer Bedingung abhängig ist, mit dem Eintritt der Bedingung;
2. wenn ein Erwerbsvorgang einer Genehmigung bedarf, mit der Genehmigung.
§ 9 GrEStG – Gegenleistung
(1) Als Gegenleistung gelten
1. bei einem Kauf: der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen;
2. bei einem Tausch: die Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung;
3. bei einer Leistung an Erfüllungs Statt: der Wert, zu dem die Leistung an Erfüllungs Statt angenommen wird;
[…]
§ 11 GrEStG – Steuersatz, Abrundung
(1) Die Steuer beträgt 3,5 vom Hundert.
[…]
§ 13 GrEStG – Steuerschuldner
Steuerschuldner sind
1. regelmäßig: die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen;
[…]
§ 22 GrEStG – Unbedenklichkeitsbescheinigung
(1) Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts vorgelegt wird (§ 17 Abs. 1 Satz 1) oder Bescheinigungen der für die Besteuerung zuständigen Finanzämter (§ 17 Abs. 1 Satz 2) vorgelegt werden, daß der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Die obersten Finanzbehörden der Länder können im Einvernehmen mit den Landesjustizverwaltungen Ausnahmen hiervon […]
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