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2. SenatNV

BFH, Urteil vom 17.06.2026 – II R 1/24

Zahlungen an einen Dritten als Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG
ECLI: DE:BFH:2026:U.170626.IIR1.24.0Amtlicher Entscheidungstext

Aus dem Leitsatz

1. NV: Leistungen des Erwerbers eines Grundstücks an einen Dritten sind nur dann Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn der Dritte sich in einer derart starken Rechtsposition befindet, dass er den Grundstückserwerb durch den Erwerber verhindern kann und will, und der Erwerber seine Leistung in Kenntnis dieser…

Leitsatz

  1. NV: Leistungen des Erwerbers eines Grundstücks an einen Dritten sind nur dann Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn der Dritte sich in einer derart starken Rechtsposition befindet, dass er den Grundstückserwerb durch den Erwerber verhindern kann und will, und der Erwerber seine Leistung in Kenntnis dieser Verhältnisse erbringt (Bestätigung des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 25.06.2003 - II R 39/01, BFHE 204, 316, BStBl II 2004, 246).
  2. NV: Ob der Dritte sich in einer derart starken Rechtsposition befindet, hat das Finanzgericht (FG) unter Heranziehung aller Umstände des Einzelfalls festzustellen und nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zu würdigen (§ 96 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung). Übernimmt das FG Beweisergebnisse aus anderen Verfahren (zum Beispiel aus einem Zivilprozess), muss das Urteil erkennen lassen, dass sich das FG eine eigene Überzeugung gebildet hat.

Amtlicher Leitsatz des Bundesfinanzhofs. Zur Originalentscheidung ↗

Tenor

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 02.11.2023 - 12 K 12052/21 aufgehoben. Die Sache wird an das Finanzgericht Berlin-Brandenburg zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Diesem wird die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens übertragen.

Vorinstanz und Verfahrensgang

vorgehend Finanzgericht Berlin-Brandenburg, 2. November 2023, Az: 12 K 12052/21, Urteil

Zitierte Normen

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    Prüferfrage · eigene Seite

    Ein Mandant kauft ein Grundstück. Wann entsteht die Grunderwerbsteuer, wie hoch ist sie, und wer schuldet sie?

    • Steuerbar ist bereits der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); die Steuer entsteht mit Abschluss des Vertrags, bei Bedingungen mit deren Eintritt (§ 38 AO, § 14 GrEStG).
    • Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 GrEStG).
    • Der Steuersatz beträgt 3,5 %, soweit die Länder keinen abweichenden Satz bestimmt haben (§ 11 Abs. 1 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG); die Länder setzen derzeit überwiegend höhere Sätze fest.
    • Steuerschuldner sind die Vertragsteile als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG); die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch (§ 22 GrEStG).
    Typische Nachfrage: Was passiert, wenn der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht wird?
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    Prüferfrage · eigene Seite

    Eine Mandantin kauft von einem Bauträger ein unbebautes Grundstück und schließt kurz darauf mit einer Baufirma aus dem Umfeld des Bauträgers einen Bauvertrag. Worauf zahlt sie Grunderwerbsteuer?

    • Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundstück in dem Zustand, in dem es erworben werden soll (einheitlicher Erwerbsgegenstand).
    • Ist der Erwerber hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, weil Grundstückskauf und Bauvertrag in einem rechtlichen oder objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, gehört das Bauentgelt zur Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
    • Indizien sind ein abgestimmtes Angebot der Veräußererseite, personelle oder wirtschaftliche Verflechtungen und die faktische Unmöglichkeit, über die Bebauung frei zu entscheiden.
    • Folge: Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten; nicht zur Bemessungsgrundlage gehören dagegen mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Inventar.
    Typische Nachfrage: Wie verhält sich dies zur Umsatzsteuer auf die Bauleistung?
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