BFH, Urteil vom 27.09.2012 – II R 7/12

• Steuerbar ist bereits der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); die Steuer entsteht mit Abschluss des Vertrags, bei Bedingungen mit deren Eintritt (§ 38 AO, § 14 GrEStG).
• Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 GrEStG).
• Der Steuersatz beträgt 3,5 %, soweit die Länder keinen abweichenden Satz bestimmt haben (§ 11 Abs. 1 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG); die Länder setzen derzeit überwiegend höhere Sätze fest.
• Steuerschuldner sind die Vertragsteile als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG); die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch (§ 22 GrEStG).

• Ja: Der Erwerb von mindestens 90 % der Anteile durch einen Erwerber erfüllt § 1 Abs. 3 GrEStG (Anteilsvereinigung bzw. Übertragung vereinigter Anteile), und zwar bereits mit dem schuldrechtlichen Geschäft; Steuerschuldner sind nach der seit Juli 2026 geltenden Fassung der Erwerber (bei Übertragung bereits vereinigter Anteile die Vertragsteile) und die grundbesitzende Gesellschaft (§ 13 Nr. 5 GrEStG).
• Daneben fingiert § 1 Abs. 2b GrEStG bei Kapitalgesellschaften einen Erwerb, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (Steuerschuldnerin: die Gesellschaft, § 13 Nr. 7 GrEStG). Konkurrenz: Für nach dem 02.07.2026 verwirklichte Erwerbsvorgänge tritt § 1 Abs. 2b GrEStG zurück, soweit der Anteilsübergang von § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG erfasst wird (§ 1 Abs. 3b GrEStG); zuvor hatte § 1 Abs. 2b GrEStG Vorrang.
• Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert nach dem BewG (§ 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GrEStG).
• Gestaltungen über Erwerbe von weniger als 90 % sind seit der Reform 2021 eingeschränkt; Anzeigepflichten nach § 19 GrEStG.

• Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundstück in dem Zustand, in dem es erworben werden soll (einheitlicher Erwerbsgegenstand).
• Ist der Erwerber hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, weil Grundstückskauf und Bauvertrag in einem rechtlichen oder objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, gehört das Bauentgelt zur Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
• Indizien sind ein abgestimmtes Angebot der Veräußererseite, personelle oder wirtschaftliche Verflechtungen und die faktische Unmöglichkeit, über die Bebauung frei zu entscheiden.
• Folge: Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten; nicht zur Bemessungsgrundlage gehören dagegen mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Inventar.

Verzugszinsen werden nicht für eine Leistung gezahlt, sondern weil der Schuldner für die Folgen seines Verzugs einstehen muss. Es handelt sich um echten Schadensersatz (Abschn. 1.3 Abs. 6 UStAE); ein Leistungsaustausch fehlt, die Zinsen sind nicht steuerbar.