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2. Senatamtlich veröffentlicht

BFH, Urteil vom 30.10.2024 – II R 15/22

Teilweise inhaltsgleich mit BFH-Urteil vom 30.10.2024 II R 18/22 - Steuerpflicht von nachträglichen Sonderwünschen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude
ECLI: DE:BFH:2024:U.301024.IIR15.22.0Amtlicher Entscheidungstext

Aus dem Leitsatz

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.

Leitsatz

  1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.
  2. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen.

Amtlicher Leitsatz des Bundesfinanzhofs. Zur Originalentscheidung ↗

Tenor

Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Finanzgerichts Bremen vom 09.08.2021 - 2 K 77/21 (1) wird als unbegründet zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Vorinstanz und Verfahrensgang

vorgehend FG Bremen, 9. August 2021, Az: 2 K 77/21 (1), Urteil

Zitierte Normen

Die in der Entscheidung genannten Vorschriften mit den Überschriften aus dem Gesetzeskorpus.

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    Prüferfrage · eigene Seite

    Ein Mandant kauft ein Grundstück. Wann entsteht die Grunderwerbsteuer, wie hoch ist sie, und wer schuldet sie?

    • Steuerbar ist bereits der Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); die Steuer entsteht mit Abschluss des Vertrags, bei Bedingungen mit deren Eintritt (§ 38 AO, § 14 GrEStG).
    • Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 GrEStG).
    • Der Steuersatz beträgt 3,5 %, soweit die Länder keinen abweichenden Satz bestimmt haben (§ 11 Abs. 1 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG); die Länder setzen derzeit überwiegend höhere Sätze fest.
    • Steuerschuldner sind die Vertragsteile als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG); die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch (§ 22 GrEStG).
    Typische Nachfrage: Was passiert, wenn der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht wird?
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    Prüferfrage · eigene Seite

    Eine Mandantin kauft von einem Bauträger ein unbebautes Grundstück und schließt kurz darauf mit einer Baufirma aus dem Umfeld des Bauträgers einen Bauvertrag. Worauf zahlt sie Grunderwerbsteuer?

    • Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundstück in dem Zustand, in dem es erworben werden soll (einheitlicher Erwerbsgegenstand).
    • Ist der Erwerber hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, weil Grundstückskauf und Bauvertrag in einem rechtlichen oder objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, gehört das Bauentgelt zur Gegenleistung (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
    • Indizien sind ein abgestimmtes Angebot der Veräußererseite, personelle oder wirtschaftliche Verflechtungen und die faktische Unmöglichkeit, über die Bebauung frei zu entscheiden.
    • Folge: Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten; nicht zur Bemessungsgrundlage gehören dagegen mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie Inventar.
    Typische Nachfrage: Wie verhält sich dies zur Umsatzsteuer auf die Bauleistung?
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    Welche Erwerbe sind von der Grunderwerbsteuer befreit? Nennen Sie mir die wichtigsten Tatbestände.

    • Erwerbe, bei denen die Bemessungsgrundlage 2.500 € nicht übersteigt (§ 3 Nr. 1 GrEStG).
    • Grundstückserwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden i. S. d. ErbStG (§ 3 Nr. 2 GrEStG) – Vermeidung der Doppelbelastung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer.
    • Erwerbe durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
    • Erwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (§ 3 Nr. 6 GrEStG), sowie die Teilung eines Nachlasses unter Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG).
    Typische Nachfrage: Ist der Erwerb eines Grundstücks durch den Bruder des Veräußerers befreit?
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    Ein Investor erwirbt 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden GmbH. Fällt Grunderwerbsteuer an, obwohl das Grundstück gar nicht verkauft wird?

    • Ja: Der Erwerb von mindestens 90 % der Anteile durch einen Erwerber erfüllt § 1 Abs. 3 GrEStG (Anteilsvereinigung bzw. Übertragung vereinigter Anteile), und zwar bereits mit dem schuldrechtlichen Geschäft; Steuerschuldner sind nach der seit Juli 2026 geltenden Fassung der Erwerber (bei Übertragung bereits vereinigter Anteile die Vertragsteile) und die grundbesitzende Gesellschaft (§ 13 Nr. 5 GrEStG).
    • Daneben fingiert § 1 Abs. 2b GrEStG bei Kapitalgesellschaften einen Erwerb, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (Steuerschuldnerin: die Gesellschaft, § 13 Nr. 7 GrEStG). Konkurrenz: Für nach dem 02.07.2026 verwirklichte Erwerbsvorgänge tritt § 1 Abs. 2b GrEStG zurück, soweit der Anteilsübergang von § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG erfasst wird (§ 1 Abs. 3b GrEStG); zuvor hatte § 1 Abs. 2b GrEStG Vorrang.
    • Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert nach dem BewG (§ 8 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 GrEStG).
    • Gestaltungen über Erwerbe von weniger als 90 % sind seit der Reform 2021 eingeschränkt; Anzeigepflichten nach § 19 GrEStG.
    Typische Nachfrage: Wie ist die Rechtslage bei einer grundbesitzenden Personengesellschaft?
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